Δευτέρα, 20 Απριλίου 2009

Ιδού τα νέα προάστια της Αθήνας


Τα νέα προάστια της Αθήνας, τα «φιλέτα» της αγοράς ακινήτων, οι βάσεις για την «μετακόμιση» της πρωτεύουσας από τα στενά όρια που είχαμε συνηθίσει σε μια ευρύτερη περιοχή προς ανατολάς κατά κύριο λόγο, περιγράφει το ρυθμιστικό πλαίσιο που δόθηκε στη δημοσιότητα.

Η «χρυσοφόρα» κοιλάδα των Μεσογείων και γενικότερα η Ανατολική Αττική αποτέλεσαν πόλο έλξης τα τελευταία χρόνια. Χιλιάδες άνθρωποι μετακινήθηκαν προς τα εκεί αγοράζοντας οικόπεδα ή σπίτια ενώ σημαντικό μέρος της επαγγελματικής δραστηριότητας (βιοτεχνίες, εμπόριο κ.λπ.) έχει ήδη πάρει θέση. Αυτό που πρόκειται, όμως, να συμβεί τα επόμενα χρόνια δεν θα έχει προηγούμενο, θα ξεπερνά ό,τι μέχρι σήμερα γνωρίζαμε. Αν οι προβλέψεις για μια πρωτεύουσα 8 εκατ. κατοίκων (διπλάσια απ’ ό,τι σήμερα) γίνουν πραγματικότητα, τότε μιλάμε για το κτίσιμο μιας «νέας Αθήνας». Ηδη τα νέα προάστια της καινούργιας πόλης έχουν κάνει την εμφάνισή τους, έστω και με σημαντικά προβλήματα.

Πληθυσμός
Ολόκληρα τα Μεσόγεια μαζί με τη Λαυρεωτική αναμένεται να έχει πληθυσμό 250.000 - 300.000 κατοίκους την επόμενη 5ετία, δηλαδή μια αύξηση πληθυσμού από 100% έως 500% ανάλογα με την περιοχή ενώ αν μπουν γρήγορα περιοχές στο σχέδιο πόλης τότε οι ανατροπές θα είναι μεγάλες.

Ετσι κι αλλιώς, μετά τις ανακοινώσεις Σουφλιά, τις επεκτάσεις της Αττικής οδού και τη δημιουργία δικτύου μέσων μεταφοράς (προαστιακός, μετρό, νέες γραμμές λεωφορείων, σύγχρονοι δρόμοι) το χρηματιστήριο των ακινήτων, κυρίως στα Ανατολικά «χτυπάει κόκκινο» και το real estate αποκτά νέες αξίες, παρ’ ότι σε πολλές περιπτώσεις έχουν προεξοφληθεί οι αλλαγές. Γέρακας, Παλλήνη, Παιανία, Γλυκά Νερά, Σπάτα, Κορωπί, Μαρκόπουλο, Κερατέα, Καλύβια, Αγιος Στέφανος, Καπανδρίτι, Βαρνάβας, Πολυδένδρι, Αυλώνας, Πόρτο Ράφτη, Ραφήνα, Λαύριο θα γίνουν τις επόμενες δεκαετίες οι γειτονιές της νέας Αθήνας.

Το μεγάλο στοίχημα που δεν πρέπει να χαθεί είναι η δημιουργία υποδομών, δικτύων ύδρευσης και αποχέτευσης, δρόμων, οργανωμένων αγορών. Οι μέχρι στιγμής κινήσεις είναι απογοητευτικές καθώς πολλές περιοχές με σημαντικό πληθυσμό, όπως ο Γέρακας, δεν έχουν ούτε καν αποχετευτικό δίκτυο.

Η ανακοίνωση για εντάξεις στο σχέδιο πόλης περίπου 250.000 στρεμμάτων δημιουργεί νέα δεδομένα:

1. Θα νομιμοποιηθούν χιλιάδες αυθαίρετα που σήμερα έχουν πάρει ρεύμα, αλλά δεν μπορούν να γίνουν αγοραπωλησίες αφού δεν υπάρχουν στα χαρτιά.

2. Αυξάνονται κατά χιλιάδες τα σπίτια που θα «πέσουν» στην αγορά. Αυτό μπορεί σημάνει αποκλιμάκωση τιμών και επιστροφή στη λογική. Οικόπεδα φθηνότερα σημαίνει τελικό κόστος χαμηλότερο.

3. Στα σημεία όπου θα περάσουν οι νέοι αυτοκινητόδρομοι και τα μέσα μεταφοράς θα δημιουργηθούν εμπορικοί πόλοι, σχεδιάζονται μεγάλα malls, retail parks, κτίρια γραφείων, βιοτεχνικά πάρκα κι άλλες επιχειρηματικές δραστηριότητες, όπως σύγχρονοι χώροι logistics. Πρωταγωνίστρια η REDS η οποία φιλοδοξεί να δώσει τις μεγαλύτερες εμπορικές αναπτύξεις σε Γυαλού και Κάντζα, αλλά και το ήδη υπάρχον εμπορικό πάρκο αεροδρομίου που έχει συγκεντρώσει γνωστά brands της αγοράς (ΙΚΕΑ, Κωτσόβολος, Leroy Merlin, Factory Out­let).

4. Ανοίγει ο δρόμος για την μόνιμη εγκατάσταση χιλιάδων άλλων Αθηναίων που θα μένουν ανατολικά, αλλά θα εργάζονται στην Αθήνα. Η ανέγερση νέων σπιτιών φυσικά ακολουθείται από άλλες δραστηριότητες όπως σχολεία, εμπορικά κέντρα, γραφεία, καταστήματα κ.λπ.

5. Η γεωργική γη, τα αμπέλια στα Μεσόγεια έχουν μετατραπεί σε... μεγαλουπόλεις της Αθήνας, πολλές φορές με όλα τα κακά της πρωτεύουσας όπως κυκλοφοριακό έμφραγμα, κακή ποιότητα ζωής κ.λπ.

6. Μεγάλες επιχειρήσεις από τον κατασκευαστικό κλάδο και το real estate έχουν αγοράσει τεράστιες εκτάσεις και περιμένουν την αξιοποίησή τους. Πληροφορίες αναφέρουν ότι ακόμη και τώρα αγοράζονται οικόπεδα σε καλές τιμές σε εκτός σχεδίου περιοχές του Λαυρίου, της Παλλήνης, της Κάντζας και κατά μήκος της ανατολικής ακτογραμμής μέχρι το Σούνιο. Αλλωστε, η παραλία της Αττικής ανατολικά και νότια θα είναι σημεία παραθερισμού ταυτόχρονα και πρώτης κατοικίας.

Ευκαιρίες αγοράς
Από τα τέλη του 1999, όταν ήταν έτοιμο να πάρει μπροστά το αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος, ξεκίνησε το πάρτι τιμών στα Μεσόγεια. Υπήρξαν περιοχές όπου οι τιμές οικοπέδων και σπιτιών αυξήθηκαν έως 300% μέσα στην επόμενη δεκαετία. Το πάρτι, όμως, τέλειωσε και πλέον υπάρχουν μεγάλες ευκαιρίες για αγορά, κυρίως νεόδμητων διαμερισμάτων και μονοκατοικιών. Ειδικά την τελευταία διετία επικρατεί γενικό «πάγωμα» τιμών και ζήτησης με βασική αιτία την υπερπροσφορά καινούργιων ακινήτων.

Κορεσμός
Στην κοιλάδα κτίστηκαν χιλιάδες σπίτια, επήλθε κορεσμός με αποτέλεσμα σήμερα να υπάρχει μεγάλο απόθεμα απούλητων ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η «πύλη» των Μεσογείων, ο Γέρακας. Αθρόα ανέγερση κατοικιών σε συνδυασμό με «πάγωμα» της ζήτησης έχει φέρει γενναίες μειώσεις στις τιμές, πάνω από 15% πέρυσι. Υπάρχουν επίσης πολλά μεταχειρισμένα σπίτια αξίας ίσης με το 70% της αξίας ενός καινούργιου. Μηδενικές μειώσεις τιμών παρατηρούνται στα οικόπεδα, αφού δεν έχουν γίνει εντάξεις στο σχέδιο πόλης με αποτέλεσμα να υπάρχει μικρή προσφορά. «Φιλέτα» κομμάτια γης πωλούνται πάνω από 1.200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, αλλά υπάρχουν και πολλά με 500 ευρώ/τ.μ. όλα εντός σχεδίου. Αρκετοί, πάντως, αγοράζουν 4 στρέμματα σε εκτός σχεδίου περιοχές για να κτίσουν μονοκατοικίες.

Οι τιμές ξεκινούν από 30 ευρώ/τ.μ. (ορισμένα σημεία στην Κερατέα ή τον Κάλαμο) και φτάνουν τα 250 ευρώ/τ.μ. στο Γέρακα, την Ανθούσα, το Μαρκόπουλο). Εντελώς διαφορετικές τιμές συναντά κανείς στις περιοχές που είναι υπό ένταξη.

ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ
Υπεραξίες στη δυτική Αττική

Το νέο ρυθμιστικό σχέδιο δίνει μπόνους και στην δυτική Αττική αφού η νέα χάραξη του Λεκανοπεδίου έχει αναπτυξιακές προοπτικές για τις άλλοτε υποβαθμισμένες γειτονιές, πέρα από το ποτάμι. Αιγάλεω, Περιστέρι, Πετρούπολη, Ελευσίνα, Μάνδρα, Μαγούλα, Ασπρόπυργος μετατρέπονται από τοπικά σε περιφερειακά κέντρα. Η περιοχή ενδείκνυται για χώρους logistics, άλλωστε είναι η ακριβότερη για ενοικίαση και αγορά, όμως, καταγράφεται θεαματική βελτίωση των σπιτιών ως αποτέλεσμα των νέων υποδομών (μετρό, Αττική οδός κ.λπ). «Πριμ» από το νέο ρυθμιστικό φαίνεται να παίρνουν επίσης τα κέντρα της Αθήνας, της Κηφισιάς και του Πειραιά, εξαιτίας των προβλεπόμενων εκτεταμένων πεζοδρομήσεων.

Αν γίνουν πράξη οι υποσχέσεις για πιο ανθρώπινη πόλη τότε μπορεί να ανακοπεί το εσωτερικό μεταναστευτικό ρεύμα προς Ανατολάς και πολλοί Αθηναίοι να προτιμήσουν το κέντρο και τις γύρω περιοχές.

http://www.imerisia.gr/article.asp?catid=12930&subid=2&tag=12734&pubid=7795102#

από το site του ΥΠΕΧΩΔΕ τα επίσημα κείμενα
Σχέδιο Νόμου Νέου Ρυθμιστικού Αττικής
Χάρτες (zip 3,57MB)

Δεν υπάρχουν σχόλια: