Ακόμη ευκολότερη η έξοδος των ενοικιαστών από τα εμπορικά

Ακόμη πιο ελαστικές καθιστά τις σχέσεις ενοικιαστών επαγγελματικών ακινήτων και ιδιοκτητών μία από τις τελευταίες πράξεις νομοθετικού περιεχομένου με τίτλο «ρυθμίσεις για την οικονομική ανάπτυξης της χώρας» που ψηφίστηκε, λίγες ημέρες πριν από την εκπνοή του 2012, στη Βουλή.

Η συγκεκριμένη ρύθμιση μειώνει σημαντικά το κόστος για μισθωτές καταστημάτων ή γραφείων που έχουν αποφασίσει -λόγω κρίσης- είτε να διακόψουν τη δραστηριότητά τους είτε να μετεγκασταθούν σε φθηνότερα ακίνητα. Ωστόσο, ναρκοθετεί τις επενδύσεις, δεδομένου ότι οι μισθωτές, ύστερα από την πάροδο ενός χρόνου, μπορούν με πολύ μικρό κόστος να εγκαταλείψουν το εμπορικό ακίνητο.

Τι προβλέπεται

Η ρύθμιση δίνει το δικαίωμα στους ενοικιαστές επαγγελματικών επιφανειών να καταγγείλουν -ακόμη και εάν έχει συμφωνηθεί 12ετής μίσθωση- τη σύμβαση, πληρώνοντας αποζημίωση ίση με 3+1 μήνες. Προϋπόθεση είναι να έχουν συμπληρώσει ένα χρόνο παραμονής στο ακίνητο και να πραγματοποιήσουν την καταγγελία μέχρι την 31/12/2013.

Μάλιστα, εάν οι μισθωτές ενημερώσουν τρεις μήνες νωρίτερα τον ιδιοκτήτη, τότε μπορούν να αποχωρήσουν από το ακίνητο, καταβάλλοντας μόνον ένα μήνα αποζημίωση.

Σύμφωνα με τη συγκεκριμένη ρύθμιση, ακόμη και όσοι είχαν παραιτηθεί από το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης, μπορούν να αποχωρήσουν από το ακίνητο, πληρώνοντας μισθώματα είτε 4 μηνών είτε ενός (εάν έχει προηγηθεί ενημέρωση πριν από τρεις μήνες).

Τα παραπάνω ισχύουν και για όσους μισθώνουν διατηρητέα κτήρια.

«Πρόκειται για προστατευτική διάταξη υπέρ των ενοικιαστών, ελέω κρίσης, που οδηγεί, βέβαια, σε ελαστικοποίηση των σχέσεων μισθωτή-ιδιοκτήτη. Ο ενοικιαστής έχει, πλέον, τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση είτε αντιμετωπίζει οικονομικό πρόβλημα είτε όχι. Ας σημειωθεί ότι η συγκεκριμένη διάταξη δεν προβλέπει αναστολή εξώσεων των κακοπληρωτών ενοικιαστών εμπορικών χώρων, όπως παρερμηνεύθηκε τις τελευταίες ημέρες» αναφέρει ο νομικός Νίκος Σιαμάκης.

Και μπορεί η ρύθμιση να ισχύει μόνο για τη φετινή χρονιά, ωστόσο, στην πράξη η ισχύς τέτοιου είδους νομοθετημάτων τείνει να ανανεώνεται, σημειώνουν παράγοντες της αγοράς.

Μέχρι πρότινος, απαιτούνταν η καταβολή αποζημίωσης ίσης με 10 μήνες, ήτοι έξι μισθώματα πριν και τέσσερα μετά από την καταγγελία της σύμβασης (6+4).

Σταθερά πτωτική

Όλα αυτά, όταν η αγορά επαγγελματικών ακινήτων βρίσκεται σε σταθερά πτωτική πορεία, με τις τιμές (στις οποίες έχουν πραγματοποιηθεί deals) να έχουν σημειώσει «βουτιά» ακόμη και άνω του 50%.

Και παρά τη διαφαινόμενη βελτίωση του οικονομικού κλίματος, δυσοίωνες παραμένουν οι προοπτικές για το 2013, με την απασχόληση στον κλάδο του λιανεμπορίου να έχει επιστρέψει στα επίπεδα του 1998, σύμφωνα με την ΕΣΕΕ.

«Φαίνεται να συνεχίζεται η κατάσταση όπως  διαμορφώθηκε το τελευταίο τρίμηνο του 2012 και για τα δυο, τουλάχιστον, πρώτα τρίμηνα του 2013, με χαρακτηριστικά την πτώση των ενοικίων, την επαναδιαπραγμάτευση των συμβολαίων μίσθωσης και την αύξηση των κενών χώρων.

Η περαιτέρω πορεία της αγοράς ακινήτων  συνδέεται  άμεσα με την πορεία της οικονομίας  και των   αποκρατικοποιήσεων αλλά και τις εξελίξεις στην τραπεζική αγορά. Σε κάθε περίπτωση, το πιθανότερο είναι η προσδοκώμενη αλλαγή του κλίματος στην αγορά να μην γίνει αισθητή στα ακίνητα κατά τη διάρκεια του 2013» αναφέρει η Νίκη Σύμπουρα, διευθύνουσα σύμβουλος της Proprius, η οποία εκπροσωπεί την Cushman & Wakefield στην ελληνική αγορά.


http://www.capital.gr/news.asp?id=1701205

Πώς θα φορολογείται το εισόδημα από την Πρωτοχρονιά

Τα πάνω κάτω στη φορολογία εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων φέρνει το υπό κατάθεση στη βουλή νέο φορολογικό νομοσχέδιο. Το Capital.gr παρουσιάζει το «χάρτη» των αλλαγών στη φορολογία εισοδήματος που πρόκειται να τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2013.

Κλίμακα μισθωτών- συνταξιούχων

Θεσπίζεται νέα φορολογική κλίμακα η οποία θα έχει μόνο τρία κλιμάκια και μηδενικό αφορολόγητο όριο. Ο φορολογικός συντελεστής για το κλιμάκιο εισοδήματος έως 25.000 ευρώ ορίστηκε στο 21%, για το τμήμα του εισοδήματος από 25.000 έως 48.000 ευρώ ορίστηκε στο 36% και για εισόδημα άνω των 48.000 ευρώ ορίστηκε στο 45%.

Αντί για αφορολόγητο όριο θεσπίζεται επιστροφή φόρου ύψους 1.950 ευρώ η οποία δίνεται ολόκληρη σε όσους μισθωτούς και συνταξιούχους έχουν ετήσιο εισόδημα έως 18.000 ευρώ. Η επιστροφή φόρου μειώνεται κατά 50 ευρώ για κάθε 1.000 ευρώ επιπλέον εισοδήματος από τα 18.000 έως τα 19.000 ευρώ και κατά 100 ευρώ για κάθε 1.000 ευρώ επιπλέον εισοδήματος από τα 29.000 ευρώ και πάνω. Με βάση αυτό το σύστημα υπολογισμού του φόρου η επιστροφή μηδενίζεται για όσους μισθωτούς και συνταξιούχους έχουν εισόδημα άνω των 42.000 ευρώ. Επίσης, καταργείται το πρόσθετο αφορολόγητο για όσους έχουν προστατευόμενα μέλη. Στις περιπτώσεις αρνητικού φόρου μετά την αφαίρεση της επιστροφής φόρου το ποσό του αρνητικού φόρου δεν επιστρέφεται.

Με βάση αυτές τις αλλαγές επέρχεται ελάφρυνση από το φόρο κλίμακας για τους φορολογούμενους που δεν έχουν παιδιά και έχουν ετήσιο εισόδημα έως 25.000 ευρώ. Για τους φορολογούμενους που έχουν ένα παιδί επέρχονται ελαφρύνσεις για όσους έχουν εισόδημα έως 10.000 ευρώ και από εκεί και πάνω προκύπτουν επιβαρύνσεις. Για τους φορολογούμενους που έχουν δυο παιδιά προκύπτουν επιβαρύνσεις για ετήσιο εισόδημα από 9.000 ευρώ και πάνω ενώ για χαμηλότερο εισόδημα δεν επέρχεται μεταβολή του φορολογικού βάρους (ο φόρος παραμένει μηδενικός).

Αποδείξεις

Διατηρείται το μέτρο της υποχρέωσης συλλογής αποδείξεων για τους φορολογούμενους. Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να συγκεντρώσουν αποδείξεις αξίας τουλάχιστον ίσης με το 25% του ετήσιου εισοδήματός τους με μέγιστο ποσό απαιτούμενων αποδείξεων τα 10.500 ευρώ (αντιστοιχεί σε εισόδημα 42.000 ευρώ). Οι φορολογούμενοι που θα συγκεντρώσουν λιγότερες αποδείξεις από τις απαιτούμενες θα τιμωρηθούν με πρόσθετο φόρο 21% επί της διαφοράς μεταξύ των απαιτούμενων αποδείξεων και αυτών που συγκέντρωσε ο φορολογούμενος.

Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που έχει ετήσιο εισόδημα 30.000 ευρώ θα πρέπει να συγκεντρώσει αποδείξεις αξίας 7.500 ευρώ. Αν συγκεντρώσει 6.500 τότε για τα 1000 ευρώ σε αποδείξεις που του λείπουν θα τιμωρηθεί με επιπλέον φόρο 210 ευρώ (21% των 1.000 ευρώ).

Ελεύθεροι επαγγελματίες- μικρομεσαίοι

Καθιερώνεται μίνι φορολογική κλίμακα, χωρίς αφορολόγητο όριο για τους ελεύθερους επαγγελματίες και τις ατομικές επιχειρήσεις. Το πρώτο κλιμάκιο θα φτάνει έως τα 50.000 ευρώ και θα έχει συντελεστή 26% και το δεύτερο θα επιβάλλεται σε υψηλότερο εισόδημα με συντελεστή 33%. Η κλίμακα αυτή φέρνει πολύ μεγάλες επιβαρύνσεις σε όσους έχουν εισόδημα έως 55.000 ευρώ από ελευθέριο επάγγελμα και ατομική επιχείρηση και ελαφρύνσεις για μεγαλύτερα εισοδήματα, οι οποίες όμως ψαλιδίζονται, λόγω της κατάργησης φοροαπαλλαγών.

Με την ίδια κλίμακα θα φορολογούνται και Ομόρρυθμες και ετερόρρυθμες εταιρείες, οι κοινοπραξίες, οι αστικές κερδοσκοπικές ή μη εταιρείες, οι αφανείς εταιρείες.

Να σημειωθεί ότι όσοι επαγγελματίες αμείβονται με μπλοκάκι και έχουν υπογράψει σύμβαση με τους εργοδότες τους καθώς και όσοι έχουν έως τρεις πελάτες και έως το 75% των ακαθάριστων εσόδων τους προκύπτει από τον έναν εργοδότη θα φορολογούνται με την κλίμακα των μισθωτών και συνταξιούχων.

Φοροαπαλλαγές

Καταργούνται οι περισσότερες εκπτώσεις από φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Συγκεκριμένα, διατηρούνται μόνο οι απαλλαγές που αφορούν σε ιατρικά έξοδα και νοσήλια, διατροφή σε συζύγους και δωρεές προς το δημόσιο και κοινωφελή ιδρύματα. Η έκπτωση υπολογίζεται με συντελεστή 10% επί της δαπάνης με μέγιστο ποσό έκπτωσης για τις ιατρικές δαπάνες τα 3.000 ευρώ. Με άλλα λόγια καταργούνται απαλλαγές όπως αυτές για ενοίκιο κύριας κατοικίας, τόκους στεγαστικών δανείων, ασφάλιστρα κ.ά.

Τεκμήρια

Από την 1η Ιανουαρίου μειώνεται σε μεγάλο βαθμό τα τεκμήρια διαβίωσης καθώς από ο υπουργείο Οικονομικών θεωρείται ότι είναι πολύ υψηλά προκαλώντας μεγαλύτερη ζημιά στην οικονομία σε σχέση με το όφελος από την καταπολέμηση της φοροδιαφυγής. Τα τεκμήρια για τα ΙΧ ορίζονται στα 2.500 ευρώ για αυτοκίνητα έως 1.200 κυβικών εκατοστών, για αυτοκίνητα μεγαλύτερου κυβισμού προστίθενται 300 ευρώ για κάθε 100 κυβικά έως τα 2.000. Για αυτοκίνητα άνω των 2.000 κυβικών προστίθενται 500 ευρώ για κάθε 100 κυβικά κα για αυτοκίνητα άνω των 3.000 ευρώ προστίθενται 700 ευρώ για κάθε επιπλέον 100 κυβικά.

Για αυτοκίνητα ηλικίας άνω των 5 ετών και έως τα 10 έτη επέρχεται έκπτωση 30% στο τεκμήριο, για ηλικίας άνω των 10 ετών το τεκμήριο μειώνεται κατά 50%. Με βάση αυτές τις αλλαγές επέρχεται μείωση έως και 42% στο τεκμήριο αυτοκινήτων, ενώ σημαντικές είναι και οι μειώσεις στα τεκμήρια για κατοικίες (έως 43%). Επίσης μειώνεται από τις 3.000 στις 2.000 ευρώ το τεκμήριο ατομικής δαπάνης διαβίωσης για τους άγαμους φορολογούμενους και από τις 5.000 στις 3.000 ευρώ για τους έγγαμους φορολογούμενους. Παράλληλα μειώνονται σημαντικά και τα τεκμήρια για κατοικίες, σκάφη αναψυχής κ.ά.

Αποζημιώσεις απόλυσης-εφάπαξ-ενοίκια

Επιβάλλεται κλίμακα για την αυτοτελή φορολόγηση των ενοικίων, η οποία θα έχει συντελεστή 10% για τα πρώτα 12.000 ευρώ εισοδήματος από ενοίκια, 30% για το εισόδημα από 12.000-60.000 και 45% για εισόδημα άνω των 60.000 ευρώ από ενοίκια. Παράλληλα, με την παραπάνω κλίμακα θα φορολογείται και η εφάπαξ παροχή που λαμβάνουν οι εργαζόμενοι οι οποίοι συνταξιοδοτούνται. Να σημειωθεί ότι το εφάπαξ έως τώρα ήταν αφορολόγητο.

Επίσης, αλλαγές επέρχονται και στην φορολόγηση των αποζημιώσεων απόλυσης. Για αποζημίωση έως 50.000 ο φορολογικός συντελεστής θα είναι μηδενικός. Για το πέραν των 50.000 ευρώ ποσό της αποζημίωσης, θα ισχύει η κλίμακα που θεσπίζεται για την φορολόγηση των ενοικίων. Με αυτήν την αλλαγή επέρχεται αύξηση της φορολόγησης των αποζημιώσεων ύψους άνω των 50.000 ευρώ.

Φόρος εισοδήματος για μισθωτούς συνταξιούχους με τη νέα φορολογική κλίμακα και το νέο σύστημα υπολογισμού της έκπτωσης φόρου (φορολογούμενοι χωρίς παιδιά) 

Ετήσιο εισόδημα	Φόρος 2012	Φόρος 2013	Διαφορά φόρου
5.000	0	0	0
6.000	100	0	-100
8.000	300	0	-300
9.000	400	0	-400
10.000	500	150	-350
12.000	700	570	-130
15.000	1.240	1.200	-40
20.000	2.420	2.350	-70
25.000	3.670	3.650	-20
30.000	5.320	5.750	430
35.000	7.070	8.050	980
40.000	8.820	10.350	1.530
45.000	10.720	12.450	1.730
50.000	12.620	14.430	1.810
55.000	14.520	16.680	2.160
60.000	16.420	18.930	2.510
65.000	18.420	21.180	2.760
70.000	20.420	23.430	3.010
75.000	22.420	25.680	3.260
80.000	24.420	27.930	3.510
85.000	26.420	30.180	3.760
90.000	28.420	32.430	4.010
95.000	30.420	34.680	4.260
100.000	32.420	36.930	4.510

Φόρος εισοδήματος για μισθωτούς συνταξιούχους με τη νέα φορολογική κλίμακα και το νέο σύστημα υπολογισμού της έκπτωσης φόρου (φορολογούμενοι με ένα παιδί)

Ετήσιο εισόδημα	Φόρος 2012	Φόρος 2013	Διαφορά φόρου
5.000	0	0	0
6.000	0	0	0
8.000	100	0	-100
9.000	200	0	-200
10.000	300	150	-150
12.000	500	570	70
15.000	1.040	1.200	160
20.000	2.220	2.350	130
25.000	3.470	3.650	180
30.000	5.120	5.750	630
35.000	6.870	8.050	1.180
40.000	8.620	10.350	1.730
45.000	10.520	12.450	1.930
50.000	12.420	14.430	2.010
55.000	14.320	16.680	2.360
60.000	16.220	18.930	2.710
65.000	18.220	21.180	2.960
70.000	20.220	23.430	3.210
75.000	22.220	25.680	3.460
80.000	24.220	27.930	3.710
85.000	26.220	30.180	3.960
90.000	28.220	32.430	4.210
95.000	30.220	34.680	4.460
100.000	32.220	36.930	4.710

Φόρος εισοδήματος για μισθωτούς συνταξιούχους με τη νέα φορολογική κλίμακα και το νέο σύστημα υπολογισμού της έκπτωσης φόρου (φορολογούμενοι με δυο παιδιά)

Ετήσιο εισόδημα	Φόρος 2012	Φόρος 2013	Διαφορά φόρου
5.000	0	0	0
6.000	0	0	0
8.000	0	0	0
9.000	0	0	0
10.000	100	150	50
12.000	300	570	270
15.000	840	1.200	360
20.000	2.020	2.350	330
25.000	3.270	3.650	380
30.000	4.920	5.750	830
35.000	6.670	8.050	1.380
40.000	8.420	10.350	1.930
45.000	10.320	12.450	2.130
50.000	12.220	14.430	2.210
55.000	14.120	16.680	2.560
60.000	16.020	18.930	2.910
65.000	18.020	21.180	3.160
70.000	20.020	23.430	3.410
75.000	22.020	25.680	3.660
80.000	24.020	27.930	3.910
85.000	26.020	30.180	4.160
90.000	28.020	32.430	4.410
95.000	30.020	34.680	4.660
100.000	32.020	36.930	4.910

 

Το νέο σύστημα της σταθερής έκπτωσης φόρου για μισθωτούς – συνταξιούχους

Ετήσιο εισόδημα	Έκπτωση φόρου
5.000	1.950
7.000	1.950
8.000	1.950
10.000	1.950
15.000	1.950
20.000	1.850
22.000	1.750
25.000	1.600
30.000	1.300
35.000	800
40.000	300
42.000	100
45.000	0
50.000	0
55.000	0
60.000	0
65.000	0
70.000	0
75.000	0
80.000	0
85.000	0
90.000	0
95.000	0
100.000	0

Φόρος εισοδήματος για ελεύθερους επαγγελματίες

Ετήσιο εισόδημα	Φόρος 2012	Φόρος 2013	Διαφορά φόρου
5.000	0	1.300	1.300
7.000	200	1.820	1.620
9.000	400	2.340	2.140
10.000	500	2.600	2.100
15.000	1.240	3.900	2.660
20.000	2.420	5.200	2.780
25.000	3.670	6.500	2.830
30.000	5.320	7.800	2.480
35.000	7.070	9.100	2.030
40.000	8.820	10.400	1.580
45.000	10.720	11.700	980
50.000	12.620	13.000	380
55.000	14.520	14.650	130
60.000	16.420	16.300	-120
65.000	18.420	17.950	-470
70.000	20.420	19.600	-820
75.000	22.420	21.250	-1.170
80.000	24.420	22.900	-1.520
85.000	26.420	24.550	-1.870
90.000	28.420	26.200	-2.220
95.000	30.420	27.850	-2.570
100.000	32.420	29.500	-2.920

Φόρος στο εισόδημα από ενοίκια

Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια	Φόρος
3.000	300
5.000	500
10.000	1.000
15.000	2.100
20.000	3.600
25.000	5.100
30.000	6.600
35.000	8.100
40.000	9.600
45.000	11.100
50.000	12.600
55.000	14.100
60.000	15.600
65.000	17.850
70.000	20.100
75.000	22.350
80.000	24.600
85.000	26.850
90.000	29.100
95.000	31.350
100.000	33.600

Φόρος στο εφάπαξ

Ποσό εφάπαξ	Φόρος
10.000	1.000
15.000	2.100
20.000	3.600
30.000	6.600
40.000	9.600
50.000	12.600
60.000	15.600
70.000	20.100
80.000	24.600
90.000	29.100
100.000	33.600
110.000	38.100
120.000	42.600
130.000	47.100
140.000	51.600
150.000	56.100

Φόρος στην αποζημίωση απόλυσης

Ποσό	Φόρος σήμερα	Φόρος 2013	Διαφορά
10000	0	0	0
15000	0	0	0
20000	0	0	0
50000	0	0	0
60000	0	1000	1000
70000	700	3600	2900
80000	800	6600	5800
90000	900	9600	8700
100000	1000	12600	11600
120000	5000	20100	15100
130000	7000	24600	17600
150000	9000	33600	24600
200000	15000	56100	41100

Τα νέα τεκμήρια για τα αυτοκίνητα μέχρι και 5 έτη

 

Κυβικά εκατοστά	Τεκμήριο 2012	Τεκμήριο 2013
1.000	4.000	2.500
1.200	4.000	2.500
1.400	5.200	3.000
1.500	5.800	3.500
1.600	6.400	4.000
1.700	7.000	4.500
1.800	7.600	5.000
1.900	8.200	5.500
2.000	8.800	6.000
2.100	9.700	6.500
2.200	10.600	7.000
2.300	11.500	7.500
2.400	12.400	8.000
2.500	13.300	8.500
2.600	14.200	9.000
2.700	15.100	9.500
2.800	16.000	10.000
2.900	16.900	10.500
3.000	17.800	11.000
3.100	19.000	11.700
3.200	20.200	12.400
3.300	21.400	13.100
3.400	22.600	13.800
3.500	23.800	14.500

*Για οχήματα ηλικίας 5 έως 10 ετών το τεκμήριο μειώνεται κατά 30% και για οχήματα μεγαλύτερης ηλικίας μειώνεται κατά 50%

http://www.capital.gr/news.asp?id=1666688

Τι προβλέπει ο νόμος για τις εμπορικές μισθώσεις

Ποιες είναι οι βασικότερες έννοιες και προβλέψεις της νομοθεσίας για τις εμπορικές μισθώσεις. Ποιες είναι οι προστατευόμενες δραστηριότητες και επαγγέλματα, ποιες μισθώσεις δεν είναι προστατευόμενες. Ο Ανδρέας Ε. Λιανέρης αναλύει και επεξηγεί, δίνοντας απαντήσεις σε πολλά καίρια ερωτήματα.

"Οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται από το Προεδρικό Διάταγμα 34/1995, όπως αυτό ισχύει σήμερα και συμπληρωματικά, για όσα θέματα δεν ρυθμίζονται από το ΠΔ, από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος (άρθρα 574 επόμενα του ΑΚ). Με το ΠΔ 34/1995, ο Νομοθέτης αποσκοπεί να παράσχει μια πρόσθετη προστασία στις εμπορικές μισθώσεις, σε σχέση με τις υπόλοιπες μισθώσεις ακινήτων, αποδεχόμενος τον σπουδαίο οικονομικό σκοπό τους, αλλά και το γεγονός ότι κατά κανόνα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου βρίσκεται σε θέση ισχύος έναντι του μισθωτή, κατά την μεταξύ τους διαπραγμάτευση.
Παρακάτω, θα αναλύσουμε τις βασικότερες έννοιες και προβλέψεις της νομοθεσίας για τις εμπορικές μισθώσεις:
Προστατευόμενες δραστηριότητες και επαγγέλματα
Στο ΠΔ αναφέρονται περιοριστικά οι δραστηριότητες και τα επαγγέλματα, στα οποία παρέχεται προστασία για τις μισθώσεις των ακινήτων που τα αφορούν.
Ενδεικτικά είναι:
οι εμπορικές επιχειρήσεις, τα εκπαιδευτήρια και οι παιδικοί σταθμοί, τα φαρμακεία και οι φαρμακαποθήκες, τα δικηγορικά και λογιστικά γραφεία, τα ιατρεία και οδοντιατρεία, τα γραφεία των διπλωματούχων μηχανικών, οι χώροι διάθεσης υγρών καυσίμων (υπό προϋποθέσεις όμως).
Μη προστατευόμενες μισθώσεις
Δεν υπάγονται στις διατάξεις του ανωτέρω ΠΔ (ενδεικτικά), οι μισθώσεις που κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη συνάπτονται για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει το ένα έτος, οι μισθώσεις χώρων εντός συνοριακών σταθμών, λιμένων, αεροδρομίων και ηλεκτρικών σιδηροδρόμων, οι μισθώσεις χώρων εντός δημοσίων κήπων, πλατειών και εν γένει κοινοχρήστων χώρων, οι μισθώσεις ακινήτων εντός αρχαιολογικών χώρων, οι μισθώσεις καταστημάτων διάθεσης προϊόντων των Κεντρικών Λαχαναγορών Αθηνών και Θεσσαλονίκης, οι μισθώσεις ακινήτων που συνομολογούνται με χρηματοδοτική μίσθωση.
Διάρκεια μίσθωσης
Η εμπορική μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη (μεταγενέστερη δηλαδή της υπογραφής του μισθωτηρίου) συμφωνία των δύο μερών, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Οι προστασία του ΠΔ, παρέχεται και σε μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 12 ετών.
Μετά την παρέλευση της δωδεκαετίας, αν ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) δεν επιθυμεί την παράταση της σύμβασης μίσθωσης, οφείλει να αποκαταστήσει την άυλη εμπορική αξία του ακινήτων καταβάλλοντας ως αποζημίωση στον μισθωτή ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης 24 μηνών.
Η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται όταν ο μισθωτής αποχωρεί οικειοθελώς από το μίσθιο, όταν η μίσθωση αφορά χώρους στους οποίους δεν διενεργούνται εμπορικές πράξεις καθώς και στα δικηγορικά, λογιστικά γραφεία, ιατρεία κλπ και τέλος στην περίπτωση που μετά την πάροδο τις δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής δεν επιδιώξει εντός εννέα μηνών να πάρει πίσω το μίσθιο, οπότε η μίσθωση παρατείνεται εκ του νόμου για τέσσερα (4) έτη. Μετά την παρέλευση και των πρόσθετων 4 ετών δεν οφείλεται η αποζημίωση για την άυλη εμπορική αξία.
Καθορισμός και αναπροσαρμογή μισθώματος
Τόσο το ύψος του μισθώματος, όσο και τα χρονικά διαστήματα και το ύψος της αναπροσαρμογής του μισθώματος, συμφωνείται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους.
Σε περίπτωση, όμως, που δεν έχει περιληφθεί στη συμφωνία όρος για τον τρόπο και το ύψος της αναπροσαρμογής, ο νόμος προβλέπει ότι αυτή μπορεί να γίνει το πρώτον, μετά διετία από την έναρξη της μίσθωσης και στη συνέχεια κατ’ έτος. Το ύψος της αναπροσαρμογής προκύπτει από μαθηματικό υπολογισμό που λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία του ακινήτου και τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτός υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Αρχή.
Καταγγελία της μίσθωσης από τον Εκμισθωτή
Στην περίπτωση που η σύμβαση μίσθωσης τηρείται κανονικά από τον μισθωτή, ο εκμισθωτής έχει πολύ περιορισμένες δυνατότητες να καταγγείλει τη μίσθωση, προτού λήξει η συμβατική διάρκεια.
Το ΠΔ, προβλέπει περιοριστικά ορισμένες περιπτώσεις (π.χ. καταγγελία για ιδιόχρηση, για ανοικοδόμηση, για δημιουργία κύριας κατοικίας κλπ), θέτει όμως αυστηρές προϋποθέσεις, όπως πάροδος σημαντικού χρονικού διαστήματος από την έναρξη της μίσθωσης, καταβολή αποζημίωσης, απαγόρευση εκμίσθωσης πάλι του ακινήτου για επαγγελματική χρήση, προτού περάσει ορισμένο χρονικό διάστημα από την απομάκρυνση του προηγούμενου μισθωτή κλπ.
Αυτονόητο είναι ότι στην περίπτωση που ο μισθωτής δεν τηρεί τους όρους της μίσθωσης (π.χ. δεν καταβάλει τα μισθώματα ή κάνει κακή χρήση αυτού), ο εκμισθωτής έχει όλα τα δικαιώματα από τον νόμο για να αναγκάσει τον μισθωτή να συμμορφωθεί άλλως να αποχωρήσει από το μίσθιο.
Καταγγελία της μίσθωσης από τον Μισθωτή
Αντιθέτως, με όσα αναφέραμε προηγουμένως, ο νόμος είναι πολύ ελαστικός όσον αφορά τη δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης από πλευράς του μισθωτή. Ο τελευταίος μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση.
Η καταγγελία πρέπει να γίνει εγγράφως και τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από αυτή. Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό ανέρχεται κατά το χρόνο της καταγγελίας.
Ανώμαλη εξέλιξη της σύμβασης μίσθωσης
Για όλες τις οικονομικές συναλλαγές, άρα και για τις εμπορικές μισθώσεις, η επίδειξη πνεύματος κατανόησης, η διαλλακτικότητα και η διάθεση συμβιβαστικής επίλυσης των διαφορών, θα πρέπει να αποτελούν τις πρώτες επιλογές και των δύο συμβαλλόμενων πλευρών, προκειμένου να αντιμετωπιστούν "ειρηνικά" τα προβλήματα που μπορεί να ανακύψουν.
Στην περίπτωση όμως που κάτι τέτοιο δεν είναι δυνατό, ο νόμος προβλέπει διαδικασίες και νομικές ενέργειες, σχετικά πιο απλές, γρήγορες και αποτελεσματικές, από ότι για άλλου είδους υποθέσεις. για την επίλυση των διαφορών που θα ανακύψουν μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.
Πολλές φορές, οι νομικές συμβουλές που έχει λάβει προληπτικά ο ένας συμβαλλόμενος (δηλαδή πριν την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης ή πριν την εμφάνιση του προβλήματος), μπορεί να αποβούν σωτήριες για τα συμφέροντα του στο μέλλον".
Ανδρέας Ε. Λιανέρης
Δικηγόρος Αθηνών
http://news247.gr/eidiseis/oikonomia/ti_provlepei_o_nomos_gia_tis_emporikes_misthwseis.1971349.html

Ευκολότερη πλέον η έξωση στους ασυνεπείς ενοικιαστές

Δραστικές αλλαγές φέρνει το νέο νομοθετικό πλαίσιο για τους κακοπληρωτές
Εχοντας στόχο την επιτάχυνση των διαδικασιών για την είσπραξη οφειλόμενων ενοικίων και την έξωση των μη συνεπών ενοικιαστών, σχετικός νόμος του υπ. Δικαιοσύνης, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις αρχές Απριλίου (Ν. 4055/12, άρθρα 15 και 19) προβλέπει κινήσεις «εξπρές» που καταργούν τις πολύχρονες διαδικασίες που ουσιαστικά καθιστούσαν πρακτικά αδύνατη την έξωση μη συνεπών ενοικιαστών, επιβαρύνοντας τους ιδιοκτήτες. Ασφαλώς, τα δικαστήρια που θα κρίνουν με ανάλογες εντολές (όχι έπειτα από δίκη) κάθε περίπτωση οφείλουν να συνυπολογίζουν και τα δικαιώματα των ενοικιαστών, ιδίως όσων βρίσκονται πραγματικά σε δυσχερή οικονομική θέση. Διαφορετικά, το μέτρο αυτό θα μπορούσε να εξελιχθεί σε οδυνηρό για χιλιάδες νοικοκυριά που σήμερα βλέπουν τα εισοδήματά τους να μειώνονται συνεχώς ή αντιμετωπίζουν το φάσμα της ανεργίας, χωρίς προοπτική άμεσης εύρεσης εργασίας.
Μόνο με τη σύνεση των δικαστικών αρχών θα αντιμετωπιστούν ορισμένοι καιροσκόποι ιδιοκτήτες, που θα επιθυμούσαν την άμεση έξωση κάποιου ενοικιαστή, προκειμένου να εξασφαλίσουν κάποιο καλύτερο μίσθωμα.
Βάσει της νέας ρύθμισης, οι ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν κακοπληρωτές ενοικιαστές θα μπορούν να προβαίνουν σε εξώσεις ακόμα και χωρίς τη διεξαγωγή δίκης, διαδικασία η οποία σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούσε αρκετά χρόνια και πολλά οικονομικά έξοδα. Προϋπόθεση αποτελεί η προσκόμιση των απαιτούμενων δικαιολογητικών από τον ιδιοκτήτη, βάσει των οποίων θα εκδίδεται διαταγή άμεσης απόδοσης του ενοικίου. Για να εκδοθεί μια τέτοια απόφαση θα πρέπει να υπάρχει ήδη σημαντική καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, να κοινοποιηθεί εξώδικο στον ενοικιαστή μέσα σε 15 ημέρες και να κατατεθούν στο δικαστήριο τα απαραίτητα έγγραφα. Συνολικά, η διάρκεια της διαδικασίας μπορεί να κρατήσει περί τις 50 ημέρες. Αξίζει να τονιστεί ότι με την ίδια διαταγή ο δύστροπος ενοικιαστής καταδικάζεται και στην πληρωμή όχι μόνο των ενοικίων, αλλά και των κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας που τον βαρύνουν.
Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν μέσω καταγγελίας της μίσθωσης, είτε με εξώδικο είτε με το δικόγραφο της αγωγής, να υποχρεώνουν τον ενοικιαστή εντός περιόδου 30 ημερών να πληρώσει τα οφειλόμενα. Σε διαφορετική περίπτωση, λύνεται αυτοδικαίως η μίσθωση και προσδιορίζεται δικάσιμος. Η υπόθεση θα συζητείται με μάρτυρες και μετά 3-4 μήνες θα εκδίδεται απόφαση. Διαταγή απόδοσης θα εκδίδεται και αν ακόμη έχει λήξει η μίσθωση, αρκεί να αποδεικνύεται με έγγραφο η έναρξή της. Ως τώρα, αν η μίσθωση είχε λήξει, δεν επιτρεπόταν η έκδοση διαταγής απόδοσης. Με την ίδια αίτηση και την ίδια απόφαση, ο δύστροπος μισθωτής υποχρεώνεται τώρα όχι μόνον να αποχωρήσει από το ενοικιαζόμενο ακίνητο, αλλά και να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, λογαριασμούς και κοινόχρηστα, με απλή επίκληση των ανεξόφλητων λογαριασμών.
Η ΠΟΜΙΔΑ πάντως συστήνει στα μέλη της ιδιοκτήτες αυτοσυγκράτηση, υπενθυμίζοντας ότι πριν αρχίσουν την οποιαδήποτε διαδικασία, οφείλουν να βεβαιωθούν ότι η καθυστέρηση καταβολής των ενοικίων προέρχεται όχι από απλή πρόσκαιρη αδυναμία, αλλά από πρόθεση του ενοικιαστή να μην τηρήσει τις υποχρεώσεις του. Γι’ αυτό συνιστάται η έναρξη της διαδικασίας να γίνεται μόνο αν η καθυστέρηση αφορά τουλάχιστον δύο μηνιαία μισθώματα.
Αυτήν την περίοδο, οι ιδιοκτήτες κατοικιών βρίσκονται ενώπιον σοβαρών οικονομικών ζητημάτων, καθώς αφ’ ενός μεν τα «φέσια» από τις ενοικιάσεις υπολογίζεται ότι μόνο για φέτος θα ξεπεράσουν το 1 δισ. ευρώ, αφ’ ετέρου καλούνται να φορολογηθούν για ενοίκια τα οποία ποτέ δεν εισέπραξαν. Επιπλέον, η επιβολή του ειδικού τέλους ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ έχει επί της ουσίας αφαιρέσει 2-3 ενοίκια από κάθε ακίνητο σε ετήσια βάση, καθιστώντας την εκμετάλλευση κατοικιών φορολογικό βάρος και όχι τρόπο ενίσχυσης των εισοδημάτων των ιδιοκτητών.
Από την άλλη πλευρά, κανείς δεν μπορεί να παραγνωρίσει την απόγνωση χιλιάδων νοικοκυριών που πλήττονται από την οικονομική κρίση, την εκτίναξη της φορολογίας, τη μείωση των εισοδημάτων και την ανεργία. Σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως όπου ιδιοκτήτες και ενοικιαστές έχουν οικοδομήσει μια αμοιβαία σχέση εμπιστοσύνης, έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές μειώσεις ενοικίων, προκειμένου να διευκολυνθούν οι ενοικιαστές. Βέβαια, υπάρχουν κι εκείνοι οι ενοικιαστές οι οποίοι, στο όνομα της κρίσης, επιχειρούν να αποφύγουν τις υποχρεώσεις τους. Πάντως, οι ιδιοκτήτες που θα σπεύσουν να εκμεταλλευθούν τις παραπάνω διατάξεις θα πρέπει να έχουν υπόψη τους ότι η εύρεση νέων μισθωτών μόνο εύκολη υπόθεση δεν είναι, ενώ και το ύψος του ενοικίου που θα εξασφαλίσουν μάλλον θα είναι ακόμα χαμηλότερο από το υφιστάμενο.

http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_1_05/05/2012_481081