Τρίτη, 20 Ιανουαρίου 2009

10 τρικ «απογειώνουν» τις τιμές

Κόλπα, ψιλά γράμματα στα συμβόλαια και... παγίδες στήνουν στους υποψήφιους αγοραστές πολλοί κατασκευαστές ακινήτων προκειμένου να πωλήσουν τα σπίτια τους, χωρίς όμως να μειώσουν το περιθώριο κέρδους τους ή να έχουν... χασούρα από τη συμφωνία.
Παρά το γεγονός ότι η πλειονότητα των εργολάβων οικοδομών είναι ξεκάθαροι απέναντι στους αγοραστές, υπάρχουν ορισμένες επιχειρήσεις οι οποίες μετέρχονται πολλούς και «πονηρούς» τρόπους για να ξεγελάσουν όσους δεν γνωρίζουν από την αγορά ακινήτων και να βάλουν «καπέλα» στις τιμές.
Εν μέσω μια κρίσης που δεν έχει προηγούμενο στην κτηματαγορά, η «σύγκρουση» εργολάβων - αγοραστών είναι καθημερινή για το αν οι πρώτοι θα πωλήσουν ακίνητα χωρίς υποχώρηση τιμών και για το αν οι δεύτεροι θα πετύχουν τις καλύτερες δυνατές προσφορές.
Και επειδή δεν υπάρχουν λεφτά για χάσιμο, όσοι ενδιαφέρονται αυτήν την περίοδο να πάρουν ένα ακίνητο θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί. Σύμφωνα με κτηματομεσίτες και πελάτες τους, καθημερινά καταγράφονται «θύματα» επιτήδειων κατασκευαστών ακινήτων, οι οποίοι ποντάρουν στην άγνοια για να βγάλουν χρήματα.
ΘύματαΗ «Οικονομία» παρουσιάζει σήμερα τις 10 πιο συνηθισμένες παγίδες που θα πρέπει να προσέξουν οι επενδυτές αν δεν θέλουν να πληρώσουν μια περιουσία για το σπίτι των ονείρων τους.
Τα περισσότερα «κόλπα» γίνονται σε βάρος των μικρομεσαίων νοικοκυριών και λιγότερο για επενδυτές με υψηλά βαλάντια, οι οποίοι, φυσικά, έχουν τη δυνατότητα να διαπραγματευτούν σε διαφορετική βάση.
Τα κόλπα αυτά φορούν τη χρέωση παραπάνω τετραγωνικών, την υπερτίμηση εργασιών ή τη χρέωση ανύπαρκτων δικαιωμάτων. Οσον αφορά την πρώτη κατηγορία είναι χαρακτηριστικό για παράδειγμα ότι σε περιοχές των ανατολικών προαστίων η αυθαιρεσία με τους ημιυπαίθριους φτάνει το 99%, δηλαδή όλα τα νεόκτιστα σπίτια έχουν «κρυφά» τετραγωνικά μέτρα (20-30 τ.μ. κατά μέσο όρο) που θα έπρεπε να είναι ημιυπαίθριοι.
Ο αγοραστής, αν ρισκάρει να αγοράσει ένα τέτοιο σπίτι, θα πρέπει να κάνει γερά παζάρια και να μειώσει σημαντικά την τιμή. Προσοχή χρειάζεται και με τα πατάρια και τις σοφίτες που οι κατασκευαστές πωλούν ακριβά λέγοντας ότι είναι... μοντέρνο στυλ ή μόδα, αλλά συνήθως γίνεται διότι αλλιώς δεν «βγαίνουν» τα τετραγωνικά.

1.Ημιυπαίθριες αυθαιρεσίες
Οι εργολάβοι πωλούν τους ημιυπαίθριους χώρους στην τιμή αγοράς, χωρίς πολλές φορές να ενημερώνουν τους αγοραστές για τη νομιμότητα αυτών των χώρων. Περισσότερα από 1,5 εκατ. σπίτια διαθέτουν σήμερα ημιυπαίθριους χώρους που φυσικά δεν έχουν δηλωθεί, επομένως είναι παράνομοι. Το θέμα αυτό αποτελεί το μεγαλύτερο πρόβλημα της αγοράς, γι αυτό και ιδιοκτήτες και κατασκευαστές ζητούν από την πολιτεία τη νομιμοποίησή τους και τον τερματισμό αυτής της αυθαίρετης κατάστασης.
Οι ημιυπαίθριοι στις μεζονέτες και μονοκατοικίες είναι υποχρεωτικοί, όμως, οι εργολάβοι τούς κλείνουν και κάνουν κανονικά δωμάτια και τα πωλούν στην τιμή της κύριας κατοικίας.
2.Πιλοτές
Κατασκευαστές πωλούν σε μια πολυκατοικία μαζί με το διαμέρισμα και θέση πάρκινγκ σε πιλοτή, την οποία χρεώνουν ξεχωριστά ή την προσφέρουν ανεβάζοντας την τελική τιμή του ακινήτου. Ο νόμος, ωστόσο, λέει πως όταν η θέση είναι σε κοινόχρηστο χώρο δεν μπορεί να πωληθεί και πως μόνο αν είναι κλειστή δικαιολογείται η υψηλότερη τιμή.
3.«Λάστιχο» το κόστος κατασκευής
Οταν αυξάνονται τα οικοδομικά υλικά και τα καύσιμα οικοδομών, είναι επόμενο να αυξάνεται και ο πληθωρισμός της οικοδομής, δηλαδή ένα σπίτι να κοστίζει ακριβότερα για να χτιστεί. Τι γίνεται, όμως, όταν το πετρέλαιο μειώνεται.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα όταν πριν από μερικούς μήνες ο «μαύρος χρυσός» έφτασε τα 150 δολ. το βαρέλι, κάποιοι έσπευσαν να βάλουν και στο ακίνητο... ρήτρα καυσίμου. Σήμερα που είναι στα 40 δολ., γιατί δεν ανακοινώνεται μείωση στο οικοδομικό κόστος, επομένως
και στις τελικές τιμές του προϊόντος; Το ίδιο συμβαίνει και με το εργατικό κόστος, το οποίο εξαιτίας της κρίσης έχει υποχωρήσει, αλλά αυτό «κρύβεται» από τους κατασκευαστές ακινήτων.
4.Οι αποθήκες αλλάζουν χρήση
Εχει γίνει... μόδα η μετατροπή αποθηκών σε master rooms, παιδικά δωμάτια κ.λπ. Εκτός ότι είναι παράνομο και μπορεί να πέσουν πρόστιμα, υπάρχουν δύο ακόμη κίνδυνοι: Πρώτον, οι αποθήκες και τα γκαράζ χτίζονται με οικοδομικό κόστος στο ήμισυ του κανονικού και πωλούνται πανάκριβα. Δηλαδή μια αποθήκη φτιάχνεται με 400 ευρώ/τ.μ. (1.200 ευρώ/τ.μ. το υπόλοιπο σπίτι) και πωλείται από 1.000 ευρώ/τ.μ. και πάνω. Δεύτερον, συνήθως η μόνωση είναι κακή και υπάρχει κίνδυνος για την υγεία των ενοίκων.
Αλλωστε, συνήθως έχουν μικρά παράθυρα με κακό φωτισμό και εξαερισμό.
5.Παγίδες... από τα σχέδια
Η συμφωνία για αγορά από τα αρχιτεκτονικά σχέδια έχει μεγάλα πλεονεκτήματα, όπως έκπτωση που μπορεί να ξεπεράσει το 15% ανάλογα με την ανάγκη του εργολάβου και τις επιλογές του αγοραστή. Οι «παγίδες» είναι όμως αρκετές, όταν δεν γίνεται επίβλεψη και ο εργολάβος βάζει φτηνότερα υλικά μειώνοντας το κόστος, επομένως «δώρον άδωρον» η έκπτωση.
6.Τιμές 2009 σε σπίτια του 2005
Χιλιάδες διαμερίσματα που χτίστηκαν την τριετία 2005-2007 μένουν απούλητα. Ομως, οι ιδιοκτήτες τους τα πωλούν με τιμές... 2008 και 2009, αν και το κόστος οικοδομής ήταν πολύ μικρότερο. Βεβαίως, οι εργολάβοι επικαλούνται το κόστος αντικατάστασης του ακινήτου, δηλαδή με τα χρήματα από την πώληση να μπορούν να αγοράσουν ένα ίδιο.
7.Οι έξτρα εργασίες
Πολλοί κατασκευαστές χρεώνουν ακριβά εργασίες που θέλει ο ιδιοκτήτης πριν μπει στο σπίτι. Δηλαδή για διαμόρφωση εξωτερικού χώρου, πάσου, αλλαγή κουζίνας κ.λπ. παίρνουν υψηλή αμοιβή, ενώ θα μπορούσαν να επιβαρυνθούν οι ίδιοι. Επίσης, πολλά υλικά (υγιεινής, κουζίνες κ.λπ.) τα παρουσιάζουν ως ακριβά και φίρμες ανεβάζοντας την τιμή, αλλά οι ίδιοι κλείνουν συμφωνίες με τα εργοστάσια και τα προμηθεύονται σε τιμές χονδρικής κερδίζοντας έτσι διπλά.
8.Οι συνδέσεις
Προσφορά τις συνδέσεις με τα δίκτυα κοινή ωφέλειας (ΔΕΚΟ, ΕΥΔΑΠ κ.λπ.) λένε ότι κάνουν πολλοί κατασκευαστές όταν πωλούν ένα σπίτι. Προσοχή, όμως, διότι η συντριπτική πλειονότητα των σοβαρών επιχειρήσεων βαρύνονται οι ίδιες το κόστος που μπορεί να είναι 4.000-5.000 ευρώ.
9.Τα «καπέλα»
Η φήμη και μόνο περί αύξησης των αντικειμενικών αξιών ή περί επιβολής ΦΠΑ εκτοξεύει στα ύψη τις τιμές, χωρίς να υπάρχει συγκεκριμένος λόγος. Γιατί, δηλαδή, να πληρώνει ο αγοραστής τις υψηλότερες αντικειμενικές ή τον ΦΠΑ που σε τελική ανάλυση παίρνει πίσω με τα τιμολόγια ο εργολάβος; Επίσης, διαφορετική τιμή ζητείται για ακίνητα χωρίς ΦΠΑ και άλλη με τον φόρο.
10.Δικαιώματα χωρίς αντίκρισμα
Χωρίς να έχουν τη δυνατότητα πολλοί εργολάβοι πωλούν δικαιώματα σε μια πολυκατοικία. Π.χ. πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου για τα ισόγεια καταστήματα σε πολυκατοικίες λέει ότι μόνο εφόσον υπάρχει κοινή συναίνεση των ενοίκων μπορεί να αλλάξει η χρήση. Το ίδιο μπορεί να ισχύει για την ταράτσα, που πολλοί την πωλούν μαζί με το ρετιρέ, χωρίς να έχει προηγηθεί έγγραφη συναίνεση από τους υπολοίπους. Ετσι, η τιμή ανεβαίνει και ο αγοραστής βρίσκεται με μια περιουσία στα χέρια που δεν του ανήκει.
http://www.imerisia.gr/article.asp?catid=12930&subid=2&tag=12733&pubid=4933204

Δεν υπάρχουν σχόλια: