Δραστικές αλλαγές φέρνει το νέο νομοθετικό πλαίσιο για τους κακοπληρωτές
Εχοντας στόχο την επιτάχυνση των διαδικασιών για την είσπραξη οφειλόμενων ενοικίων και την έξωση των μη συνεπών ενοικιαστών, σχετικός νόμος του υπ. Δικαιοσύνης, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις αρχές Απριλίου (Ν. 4055/12, άρθρα 15 και 19) προβλέπει κινήσεις «εξπρές» που καταργούν τις πολύχρονες διαδικασίες που ουσιαστικά καθιστούσαν πρακτικά αδύνατη την έξωση μη συνεπών ενοικιαστών, επιβαρύνοντας τους ιδιοκτήτες. Ασφαλώς, τα δικαστήρια που θα κρίνουν με ανάλογες εντολές (όχι έπειτα από δίκη) κάθε περίπτωση οφείλουν να συνυπολογίζουν και τα δικαιώματα των ενοικιαστών, ιδίως όσων βρίσκονται πραγματικά σε δυσχερή οικονομική θέση. Διαφορετικά, το μέτρο αυτό θα μπορούσε να εξελιχθεί σε οδυνηρό για χιλιάδες νοικοκυριά που σήμερα βλέπουν τα εισοδήματά τους να μειώνονται συνεχώς ή αντιμετωπίζουν το φάσμα της ανεργίας, χωρίς προοπτική άμεσης εύρεσης εργασίας.
Μόνο με τη σύνεση των δικαστικών αρχών θα αντιμετωπιστούν ορισμένοι καιροσκόποι ιδιοκτήτες, που θα επιθυμούσαν την άμεση έξωση κάποιου ενοικιαστή, προκειμένου να εξασφαλίσουν κάποιο καλύτερο μίσθωμα.
Βάσει της νέας ρύθμισης, οι ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν κακοπληρωτές ενοικιαστές θα μπορούν να προβαίνουν σε εξώσεις ακόμα και χωρίς τη διεξαγωγή δίκης, διαδικασία η οποία σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούσε αρκετά χρόνια και πολλά οικονομικά έξοδα. Προϋπόθεση αποτελεί η προσκόμιση των απαιτούμενων δικαιολογητικών από τον ιδιοκτήτη, βάσει των οποίων θα εκδίδεται διαταγή άμεσης απόδοσης του ενοικίου. Για να εκδοθεί μια τέτοια απόφαση θα πρέπει να υπάρχει ήδη σημαντική καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, να κοινοποιηθεί εξώδικο στον ενοικιαστή μέσα σε 15 ημέρες και να κατατεθούν στο δικαστήριο τα απαραίτητα έγγραφα. Συνολικά, η διάρκεια της διαδικασίας μπορεί να κρατήσει περί τις 50 ημέρες. Αξίζει να τονιστεί ότι με την ίδια διαταγή ο δύστροπος ενοικιαστής καταδικάζεται και στην πληρωμή όχι μόνο των ενοικίων, αλλά και των κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας που τον βαρύνουν.
Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν μέσω καταγγελίας της μίσθωσης, είτε με εξώδικο είτε με το δικόγραφο της αγωγής, να υποχρεώνουν τον ενοικιαστή εντός περιόδου 30 ημερών να πληρώσει τα οφειλόμενα. Σε διαφορετική περίπτωση, λύνεται αυτοδικαίως η μίσθωση και προσδιορίζεται δικάσιμος. Η υπόθεση θα συζητείται με μάρτυρες και μετά 3-4 μήνες θα εκδίδεται απόφαση. Διαταγή απόδοσης θα εκδίδεται και αν ακόμη έχει λήξει η μίσθωση, αρκεί να αποδεικνύεται με έγγραφο η έναρξή της. Ως τώρα, αν η μίσθωση είχε λήξει, δεν επιτρεπόταν η έκδοση διαταγής απόδοσης. Με την ίδια αίτηση και την ίδια απόφαση, ο δύστροπος μισθωτής υποχρεώνεται τώρα όχι μόνον να αποχωρήσει από το ενοικιαζόμενο ακίνητο, αλλά και να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, λογαριασμούς και κοινόχρηστα, με απλή επίκληση των ανεξόφλητων λογαριασμών.
Η ΠΟΜΙΔΑ πάντως συστήνει στα μέλη της ιδιοκτήτες αυτοσυγκράτηση, υπενθυμίζοντας ότι πριν αρχίσουν την οποιαδήποτε διαδικασία, οφείλουν να βεβαιωθούν ότι η καθυστέρηση καταβολής των ενοικίων προέρχεται όχι από απλή πρόσκαιρη αδυναμία, αλλά από πρόθεση του ενοικιαστή να μην τηρήσει τις υποχρεώσεις του. Γι’ αυτό συνιστάται η έναρξη της διαδικασίας να γίνεται μόνο αν η καθυστέρηση αφορά τουλάχιστον δύο μηνιαία μισθώματα.
Αυτήν την περίοδο, οι ιδιοκτήτες κατοικιών βρίσκονται ενώπιον σοβαρών οικονομικών ζητημάτων, καθώς αφ’ ενός μεν τα «φέσια» από τις ενοικιάσεις υπολογίζεται ότι μόνο για φέτος θα ξεπεράσουν το 1 δισ. ευρώ, αφ’ ετέρου καλούνται να φορολογηθούν για ενοίκια τα οποία ποτέ δεν εισέπραξαν. Επιπλέον, η επιβολή του ειδικού τέλους ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ έχει επί της ουσίας αφαιρέσει 2-3 ενοίκια από κάθε ακίνητο σε ετήσια βάση, καθιστώντας την εκμετάλλευση κατοικιών φορολογικό βάρος και όχι τρόπο ενίσχυσης των εισοδημάτων των ιδιοκτητών.
Από την άλλη πλευρά, κανείς δεν μπορεί να παραγνωρίσει την απόγνωση χιλιάδων νοικοκυριών που πλήττονται από την οικονομική κρίση, την εκτίναξη της φορολογίας, τη μείωση των εισοδημάτων και την ανεργία. Σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως όπου ιδιοκτήτες και ενοικιαστές έχουν οικοδομήσει μια αμοιβαία σχέση εμπιστοσύνης, έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές μειώσεις ενοικίων, προκειμένου να διευκολυνθούν οι ενοικιαστές. Βέβαια, υπάρχουν κι εκείνοι οι ενοικιαστές οι οποίοι, στο όνομα της κρίσης, επιχειρούν να αποφύγουν τις υποχρεώσεις τους. Πάντως, οι ιδιοκτήτες που θα σπεύσουν να εκμεταλλευθούν τις παραπάνω διατάξεις θα πρέπει να έχουν υπόψη τους ότι η εύρεση νέων μισθωτών μόνο εύκολη υπόθεση δεν είναι, ενώ και το ύψος του ενοικίου που θα εξασφαλίσουν μάλλον θα είναι ακόμα χαμηλότερο από το υφιστάμενο.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_1_05/05/2012_481081
Εχοντας στόχο την επιτάχυνση των διαδικασιών για την είσπραξη οφειλόμενων ενοικίων και την έξωση των μη συνεπών ενοικιαστών, σχετικός νόμος του υπ. Δικαιοσύνης, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις αρχές Απριλίου (Ν. 4055/12, άρθρα 15 και 19) προβλέπει κινήσεις «εξπρές» που καταργούν τις πολύχρονες διαδικασίες που ουσιαστικά καθιστούσαν πρακτικά αδύνατη την έξωση μη συνεπών ενοικιαστών, επιβαρύνοντας τους ιδιοκτήτες. Ασφαλώς, τα δικαστήρια που θα κρίνουν με ανάλογες εντολές (όχι έπειτα από δίκη) κάθε περίπτωση οφείλουν να συνυπολογίζουν και τα δικαιώματα των ενοικιαστών, ιδίως όσων βρίσκονται πραγματικά σε δυσχερή οικονομική θέση. Διαφορετικά, το μέτρο αυτό θα μπορούσε να εξελιχθεί σε οδυνηρό για χιλιάδες νοικοκυριά που σήμερα βλέπουν τα εισοδήματά τους να μειώνονται συνεχώς ή αντιμετωπίζουν το φάσμα της ανεργίας, χωρίς προοπτική άμεσης εύρεσης εργασίας.
Μόνο με τη σύνεση των δικαστικών αρχών θα αντιμετωπιστούν ορισμένοι καιροσκόποι ιδιοκτήτες, που θα επιθυμούσαν την άμεση έξωση κάποιου ενοικιαστή, προκειμένου να εξασφαλίσουν κάποιο καλύτερο μίσθωμα.
Βάσει της νέας ρύθμισης, οι ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν κακοπληρωτές ενοικιαστές θα μπορούν να προβαίνουν σε εξώσεις ακόμα και χωρίς τη διεξαγωγή δίκης, διαδικασία η οποία σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούσε αρκετά χρόνια και πολλά οικονομικά έξοδα. Προϋπόθεση αποτελεί η προσκόμιση των απαιτούμενων δικαιολογητικών από τον ιδιοκτήτη, βάσει των οποίων θα εκδίδεται διαταγή άμεσης απόδοσης του ενοικίου. Για να εκδοθεί μια τέτοια απόφαση θα πρέπει να υπάρχει ήδη σημαντική καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, να κοινοποιηθεί εξώδικο στον ενοικιαστή μέσα σε 15 ημέρες και να κατατεθούν στο δικαστήριο τα απαραίτητα έγγραφα. Συνολικά, η διάρκεια της διαδικασίας μπορεί να κρατήσει περί τις 50 ημέρες. Αξίζει να τονιστεί ότι με την ίδια διαταγή ο δύστροπος ενοικιαστής καταδικάζεται και στην πληρωμή όχι μόνο των ενοικίων, αλλά και των κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας που τον βαρύνουν.
Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν μέσω καταγγελίας της μίσθωσης, είτε με εξώδικο είτε με το δικόγραφο της αγωγής, να υποχρεώνουν τον ενοικιαστή εντός περιόδου 30 ημερών να πληρώσει τα οφειλόμενα. Σε διαφορετική περίπτωση, λύνεται αυτοδικαίως η μίσθωση και προσδιορίζεται δικάσιμος. Η υπόθεση θα συζητείται με μάρτυρες και μετά 3-4 μήνες θα εκδίδεται απόφαση. Διαταγή απόδοσης θα εκδίδεται και αν ακόμη έχει λήξει η μίσθωση, αρκεί να αποδεικνύεται με έγγραφο η έναρξή της. Ως τώρα, αν η μίσθωση είχε λήξει, δεν επιτρεπόταν η έκδοση διαταγής απόδοσης. Με την ίδια αίτηση και την ίδια απόφαση, ο δύστροπος μισθωτής υποχρεώνεται τώρα όχι μόνον να αποχωρήσει από το ενοικιαζόμενο ακίνητο, αλλά και να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια, λογαριασμούς και κοινόχρηστα, με απλή επίκληση των ανεξόφλητων λογαριασμών.
Η ΠΟΜΙΔΑ πάντως συστήνει στα μέλη της ιδιοκτήτες αυτοσυγκράτηση, υπενθυμίζοντας ότι πριν αρχίσουν την οποιαδήποτε διαδικασία, οφείλουν να βεβαιωθούν ότι η καθυστέρηση καταβολής των ενοικίων προέρχεται όχι από απλή πρόσκαιρη αδυναμία, αλλά από πρόθεση του ενοικιαστή να μην τηρήσει τις υποχρεώσεις του. Γι’ αυτό συνιστάται η έναρξη της διαδικασίας να γίνεται μόνο αν η καθυστέρηση αφορά τουλάχιστον δύο μηνιαία μισθώματα.
Αυτήν την περίοδο, οι ιδιοκτήτες κατοικιών βρίσκονται ενώπιον σοβαρών οικονομικών ζητημάτων, καθώς αφ’ ενός μεν τα «φέσια» από τις ενοικιάσεις υπολογίζεται ότι μόνο για φέτος θα ξεπεράσουν το 1 δισ. ευρώ, αφ’ ετέρου καλούνται να φορολογηθούν για ενοίκια τα οποία ποτέ δεν εισέπραξαν. Επιπλέον, η επιβολή του ειδικού τέλους ακινήτων μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ έχει επί της ουσίας αφαιρέσει 2-3 ενοίκια από κάθε ακίνητο σε ετήσια βάση, καθιστώντας την εκμετάλλευση κατοικιών φορολογικό βάρος και όχι τρόπο ενίσχυσης των εισοδημάτων των ιδιοκτητών.
Από την άλλη πλευρά, κανείς δεν μπορεί να παραγνωρίσει την απόγνωση χιλιάδων νοικοκυριών που πλήττονται από την οικονομική κρίση, την εκτίναξη της φορολογίας, τη μείωση των εισοδημάτων και την ανεργία. Σε πολλές περιπτώσεις, ιδίως όπου ιδιοκτήτες και ενοικιαστές έχουν οικοδομήσει μια αμοιβαία σχέση εμπιστοσύνης, έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικές μειώσεις ενοικίων, προκειμένου να διευκολυνθούν οι ενοικιαστές. Βέβαια, υπάρχουν κι εκείνοι οι ενοικιαστές οι οποίοι, στο όνομα της κρίσης, επιχειρούν να αποφύγουν τις υποχρεώσεις τους. Πάντως, οι ιδιοκτήτες που θα σπεύσουν να εκμεταλλευθούν τις παραπάνω διατάξεις θα πρέπει να έχουν υπόψη τους ότι η εύρεση νέων μισθωτών μόνο εύκολη υπόθεση δεν είναι, ενώ και το ύψος του ενοικίου που θα εξασφαλίσουν μάλλον θα είναι ακόμα χαμηλότερο από το υφιστάμενο.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_1_05/05/2012_481081
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου