Παρασκευή, 29 Οκτωβρίου 2010

Ολα τα «κόλπα» της αγοράς ακινήτων

Η μεγάλη οικονομική κρίση λιγόστεψε τους τολμηρούς αγοραστές, αλλά τα 150.000 και πλέον απούλητα σπίτια δεν μπορούν να περιμένουν. Ετσι, οι ιδιοκτήτες κάνουν ό,τι είναι δυνατόν για να δώσουν, έστω και σε τιμή κόστους ή και χαμηλότερα απ’ αυτό, όπως υποστηρίζουν οι κατασκευαστές για τα ακίνητα της επαρχίας.

Πακέτα ακινήτων σε χαμηλότερη τιμή αν αγοραστούν όλα μαζί, επιπλωμένα σπίτια σε καλές τιμές, δωρεάν ηλεκτρικά είδη και? πέργκολες, ημιτελείς οικοδομές που πωλούνται σχεδόν στην αντικειμενική αξία, κάλυψη της μεσιτικής ή συμβολαιογραφικής αμοιβής ή ακόμη και του κόστους τακτοποίησης των ημιυπαιθρίων είναι ορισμένα από τα κόλπα για την αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων.
Πολλά είναι, όμως, τα κόλπα και στην ενοικίαση ακινήτων, κυρίως στην επαγγελματική στέγη όπου υπάρχει μεγάλο πρόβλημα με τα χιλιάδες λουκέτα. Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, τα βασικά κόλπα που χρησιμοποιούνται στην κτηματαγορά την εποχή του ΔΝΤ είναι:
Πακέτα ακινήτων: Πολλοί κατασκευαστές, στη συντριπτική πλειοψηφία εξοχικών κατοικιών, «πακετάρουν» απούλητα διαμερίσματα και τα πουλάνε χαμηλότερα απ’ ό,τι αν τα έδιναν ένα - ένα. Ειδικά στα μεγάλα παραθεριστικά συγκροτήματα υπάρχουν εντυπωσιακές προσφορές. Για παράδειγμα «πακέτο» 5 διαμερισμάτων, αποτελούμενο από 3 διαμερίσματα στη Λάρισα, 1 διαμέρισμα στην Κοζάνη κι ένα κατάστημα στα Τρίκαλα, συνολικού εμβαδού 550 τ.μ. και εκτιμώμενης αξίας 1,3 εκατ. ευρώ, πωλείται ακριβώς στη μισή τιμή, δηλαδή 650.000 ευρώ.
Η ισχύς εν τη ενώσει: Αρκετοί μεσίτες μαζεύουν πολλούς αγοραστές μαζί και τους πείθουν να αγοράσουν όλοι μαζί σε ένα συγκρότημα ή πολυκατοικία με δέλεαρ τις πολύ χαμηλές τιμές, αν το ακίνητο πωληθεί εξ ολοκλήρου.
Επιπλωμένα κι όχι μόνο: Αυξάνονται συνεχώς οι αγγελίες για την ενοικίαση, αλλά και η πώληση επιπλωμένων διαμερισμάτων. Πολλοί ιδιοκτήτες βάζουν ένα κεφάλαιο για την επίπλωση του σπιτιού και αυξάνουν το ενοίκιο. Απευθύνονται κυρίως σε στελέχη επιχειρήσεων του εξωτερικού που έρχονται για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Επίσης, σε Ελληνες που έρχονται για μερικούς μήνες στην Αθήνα και θέλουν ένα μέρος για να μείνουν χωρίς να δεσμευτούν, καθώς και σε φοιτητές, αν και πρόκειται κατά κύριο λόγο για φτηνά διαμερίσματα και φτηνή επίπλωση.
Μεγάλα δώρα: Εσχάτως η μόδα είναι να δίνουν δώρο ακόμη και τα ηλεκτρικά είδη της κουζίνας ή ακόμη και έπιπλα μπάνιου. Χαρακτηριστική η περίπτωση μονοκατοικίας στο Ξυλόκαστρο που έχει εκτός από πάρκινγκ και συναγερμό, όλες τις ηλεκτρικές συσκευές κουζίνας, δορυφορική, ακόμη και πέργκολες. Στις προσφορές του εργολάβου συχνά είναι η πληρωμή των λογαριασμών σύνδεσης με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, τα χτιστά μπάρμπεκιου, οι θωρακισμένες πόρτες, τα ηλεκτρικά στόρια.
Δώρο οι αμοιβές: Σε πολλές περιπτώσεις την αμοιβή 2% του μεσίτη αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου ο κατασκευαστής, ώστε να μην επιβαρυνθεί ο αγοραστής. Επίσης, εργολάβοι πληρώνουν και τον συμβολαιογράφο. Στα εντυπωσιακά, επίσης, το κτηματομεσιτικό που έδινε δώρο μια τηλεόραση για όποιον αγόραζε ακίνητο με δική του διαμεσολάβηση.
Ημιυπαίθριοι χωρίς κόστος: Για την κατασκευή των παράνομα κλειστών ημιυπαίθριων, των σοφιτών, των αποθηκών ή πιλοτών που έχουν γίνει κανονικά δωμάτια την ευθύνη έχει ο κατασκευαστής. Ο αγοραστής συνήθως δεν έχει δυνατότητα επιλογής διότι η συντριπτική πλειοψηφία των προσφερόμενων ακινήτων έχει κάποια παρανομία. Στο παρελθόν, ακόμη και οι παράνομα κλειστοί χώροι πληρώνονταν σχεδόν όσο το υπόλοιπο σπίτι. Σήμερα, ωστόσο, γίνονται γενναίες εκπτώσεις στην αξία του ημιυπαίθριου ώστε να πέσει και η τελική τιμή. Επίσης, οι εργολάβοι δηλώνουν ότι θα επωμιστούν οι ίδιοι το κόστος «τακτοποίησης», το οποίο μπορεί να είναι 500 ευρώ, μπορεί όμως και 3.000 ευρώ. Ενδιαφέροντα? ήθη έχει προκαλέσει η κρίση και στην ενοικίαση ακινήτων. Χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι:
Ενοικιαστήρια με ρήτρες δολαρίου: Εμφανίστηκαν τελευταία στην ελληνική αγορά συμβόλαια ενοικίασης, διαμερισμάτων και επαγγελματικών χώρων με όρους που στόχο έχουν να διασφαλίσουν το εισόδημα του ιδιοκτήτη. Στο συμβόλαιο, το μηναίο ενοίκιο αναγράφεται και σε ευρώ και δολάρια, ενώ υπάρχει ο όρος ότι σε περίπτωση μεταβολής του επίσημου νομίσματος της χώρας (π.χ. επιστροφή στη δραχμή αν χρεοκοπήσει η χώρα) τότε το μίσθωμα θα υπολογίζεται με βάση την εκάστοτε τρέχουσα ισοτιμία του ελληνικού νομίσματος προς το αμερικανικό δολάριο για τα υπόλοιπα χρόνια της μίσθωσης. Νομικοί χαρακτήρισαν παράνομα τα συμβόλαια και εφιστούν την προσοχή.
Αλλαγή χρήσης: Ισόγεια καταστήματα σε γειτονιές που έχουν απαξιωθεί εμπορικά αλλάζουν χρήση. Πολλά μετατρέπονται σε αποθήκες, ενώ άλλα σε χώρους στάθμευσης και είτε ενοικιάζονται με 100-300 ευρώ το μήνα είτε πωλούνται 20-30 χιλιάδες ευρώ.
Επέκταση χωρίς αύξηση: Εχει γίνει πλέον κοινή πρακτική για τους καλούς ενοικιαστές. Οι ιδιοκτήτες προκειμένου να μη χάσουν τον αξιόπιστο νοικάρη κάνουν επέκταση συμβολαίου χωρίς ετήσι ες προσαυξήσεις. Επίσης, κάποιοι δε ζητούν ούτε αέρα ή πολλοί φτιάχνουν νέα συμβόλαια μειώνοντας ακόμη και πάνω από 20% τα μισθώματα.
Τα δυσάρεσταΥπάρχουν, όμως, και οι κακές πλευρές της κρίσης που οδηγούν σε δυσάρεστες καταστάσεις:
1. Κυνήγι κοινοχρήστων: Παρατηρείται μεγάλη αύξηση της ζήτησης για εταιρείες παροχής υπηρεσιών στον τομέα των κοινοχρήστων. Οι ιδιοκτήτες των σπιτιών απευθύνονται στις εταιρείες αυτές, οι οποίες αναλαμβάνουν να εισπράξουν τα κοινόχρηστα από πολλούς που καθυστερούν συστηματικά.
2. «Ψαλίδι» στο πετρέλαιο: Η φτώχεια φέρνει περικοπές, αλλά μέχρι να γίνονται γενικές συνελεύσεις στις πολυκατοικίες και ιδιοκτήτες να ζητούν να εξαιρεθούν από την αγορά πετρελαίου θέρμανσης, αυτό δεν έχει ξαναγίνει. Πρόσφατα, σε πολυκατοικία στην Κυψέλη με οικογένειες χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων, κατατέθηκαν αιτήματα για αγορά του μισού πετρελαίου θέρμανσης απ’ ό,τι πέρσι.
ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ
Βελτίωση του κλίματος, βλέπουν οι μεσίτες
Μικρή αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων με αύξηση των αγοραπωλησιών αλλά ελαφρά υποχώρηση των τιμών, περιμένουν για τους επόμενους μήνες οι κτηματομεσίτες. Η έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδας που αποτύπωσε τις απόψεις των κτηματομεσιτικών γραφείων, έδειξε ότι υπάρχει μια τάση βελτίωσης της αγοράς, ωστόσο, σχεδόν όλοι (98%) εκτιμούν ότι υπάρχει πλεόνασμα απούλητων ακινήτων.
Πάντως, η αναβολή της αύξησης των αντικειμενικών αξιών για το 2011, η μείωση του φόρου μεταβίβασης και η αύξηση των αφορολογήτων που αφορά έμμεσους φόρους στην φορολογία ακίνητων, όπως και σκέψη άρσης του πόθεν έσχες για όσο διαρκεί το Μνημόνιο, δημιουργούν, σύμφωνα με τους μεσίτες ένα καλύτερο κλίμα.
«Εάν παράλληλα με αυτά τα αναζωογονητικά μέτρα συμπεριληφθεί και η μείωση του φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας, αλλά και κίνητρα σε όσους αποδεδειγμένα επενδύσουν σε αγορά ακινήτων, πιστεύουμε ότι θα αλλάξει η αρνητική ψυχολογία για όσους επιθυμούν να αγοράσουν ή κατέχουν ακίνητα. Επίσης, θα αυξηθεί η οικοδομική δραστηριότητα, θα μειωθεί η ανεργία σε όσους ασχολούνται με την κτηματαγορά, θα αυξηθούν τα έσοδα του κράτους από φόρους και Φ.Π.Α. και θα γλυτώσουν πολλές εταιρείες την πτώχευση», τονίζεται σε ανακοίνωση τη Ομοσπονδίας Μεσιτών Αττικής.
Πάντως, ενώ στην αγορά κατοικίας μπορεί να υπάρξει ελαφρά βελτίωση του κλίματος, «μαύρο» παραμένει το κλίμα στα επαγγελματικά ακίνητα. Γραφεία και καταστήματα βρίσκονται στη δίνη της κρίσης και οι ειδικοί αναμένουν περαιτέρω υποχώρηση των τιμών μίσθωσης.

http://www.imerisia.gr/article.asp?catid=12930&subid=2&pubid=73423155

Δεν υπάρχουν σχόλια: