Τετάρτη, 29 Οκτωβρίου 2008

Ανάλυση αγοράς κατοικίας

Η συζήτηση μεταξύ των συνομιλητών κυλούσε σε έντονο ύφος καθώς και οι δύο υπερασπίζονταν με πάθος την πρόβλεψή τους. Οι τιμές των ακινήτων θα καταρρεύσουν καθώς χιλιάδες ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να πουλήσουν τα σπίτια τους υπό το βάρος των δανείων που δε θα μπορούν να εξυπηρετήσουν. Τις τιμές στην κτηματαγορά θα πιέσουν προς τα κάτω οι ίδιες οι τράπεζες, στην προσπάθειά τους να ξεφορτωθούν το ταχύτερο δυνατό τα ακίνητα που θα περιέλθουν στην ιδιοκτησία τους από τις κατασχέσεις», προέβλεψε ο πρώτος, για να λάβει την απάντηση: «Μην παρασύρεσαι από αυτά που βλέπεις στις ΗΠΑ, στη Μεγάλη Βρετανία και στην Ισπανία. Εδώ είναι Ελλάδα. Ο Έλληνας δεν αγόρασε σπίτι για επένδυση αλλά για κατοικία, κύρια ή εξοχική. Είναι δεμένος με το σπίτι του και θα κάνει ό,τι μπορεί για να το κρατήσει. Μπορεί να παρουσιαστούν ευκαιρίες σε ορισμένες περιπτώσεις, αλλά η αγορά δε θα καταρρεύσει». Όταν ξεσπά η κρίση, οι μαύρες σκέψεις κυριαρχούν εκτοπίζοντας πολλές φορές ακόμη και την ίδια τη λογική. Καταστροφολογία, κινδυνολογία και θεωρίες συνωμοσίας μονοπωλούν τις συζητήσεις.

Το σκηνικό άλλαξε άρδην μέσα σε λίγες εβδομάδες:
• Ιδιώτες έτοιμοι να εκταμιεύσουν στεγαστικό δάνειο και να υλοποιήσουν το όνειρο αγοράς ακινήτου φοβούνται και κάνουν πίσω.
• Κατασκευαστές μένουν μακριά από το γιαπί. «Δε χτίζουμε αν δεν πουλήσουμε τα έτοιμα, διακηρύσσουν τώρα οι εργολάβοι.
• Οι τράπεζες, με δεδομένο το πρόβλημα ρευστότητας που μαστίζει ολόκληρο τον τραπεζικό κλάδο, γίνονται ιδιαίτερα επιφυλακτικές στο να δανείσουν.

Αυτό εκδηλώνεται με δύο τρόπους: αύξηση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια και μείωση στον όγκο του διαθέσιμου χρήματος προς δανεισμό.

Αν κάποιος μπορούσε να δανειστεί με ευκολία 100.000 ευρώ για να αγοράσει ένα ακίνητο αντίστοιχης αξίας, σήμερα θα συμβιβαστεί με 60-70.000 ευρώ και τα υπόλοιπα θα πρέπει να τα καλύψει με δικούς του πόρους.

Είναι δεδομένο ότι η κατάσταση (και) στην ελληνική κτηματαγορά έχει επιδεινωθεί. Η κατασκευαστική δραστηριότητα έχει μειωθεί κατακόρυφα. Οι τιμές έχουν αρχίσει να υποχωρούν ειδικά στα μεγάλα και πολύ ακριβά ακίνητα. Ο ρυθμός αύξησης στο υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων έχει πέσει, ενώ οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν μειωθεί δραματικά. Τα σύννεφα όλοι τα βλέπουν ξεκάθαρα. Οι περισσότεροι συμφωνούν ότι θα ξεσπάσει καταιγίδα. Το ζητούμενο είναι, όμως, αλλού: στο να προβλέψει κάποιος την ένταση και τη διάρκεια αυτής της καταιγίδας. Όποιος κάνει σωστή διάγνωση θα βγει κερδισμένος. Όποιος πανικοβληθεί θα χάσει. Το «παιχνίδι» αυτή τη φορά είναι πολύ σκληρό. Κάποιοι είναι βέβαιο ότι θα ζημιωθούν.


Οι τιμές των ακινήτων μπορούν να υποχωρήσουν για δύο λόγους:
1. Αν μειωθεί το αγοραστικό ενδιαφέρον,
2. Αν αυξηθεί η προσφορά ακινήτων προς πώληση.

Το θέμα δεν είναι μόνο ποιοτικό αλλά και ποσοτικό. Γνωρίζουμε ότι θα μειωθεί η ζήτηση για αγορά ακινήτων πολύ απλά διότι τα προηγούμενα χρόνια έγινε το «έλα να δεις» καθώς όλοι αγόραζαν ακόμη και «τυφλές» γκαρσονιέρες. Επίσης, όσο ανεβαίνουν τα επιτόκια τόσο οι υποψήφιοι αγοραστές καλούνται να σφίξουν τα λουριά. Επίσης, είναι δεδομένο ότι υπάρχει αυξημένη προσφορά καθώς είναι δεκάδες χιλιάδες τα ακίνητα που έχουν μείνει απούλητα.

Το θέμα είναι αλλού: Πόσο θα μειωθεί η ζήτηση για αγορά ακινήτων; Αν υποχωρήσουν λίγο οι τιμές θα βγουν νέες «δυνάμεις» στην αγορά ή θα πρέπει να δούμε «γκρέμισμα» των τιμών.

Και αντίστοιχα: πόσοι θα υποχρεωθούν να πουλήσουν τα σπίτια τους όσο-όσο υπό το βάρος των χρεών στα οποία δε θα μπορούν να αντεπεξέλθουν; Αν «σκάσουν» 2.000-3.000 στεγαστικά δάνεια, η αγορά μπορεί να απορροφήσει τους κραδασμούς. Αν σκάσουν 200.000 στεγαστικά δάνεια η κατάσταση δεν θα είναι καθόλου εύκολη.

Τα στεγαστικά δάνεια
Αναγκαστικά, τα βλέμματα όλων εστιάζονται στην αγορά των στεγαστικών δανείων, την αγορά που τροφοδότησε –την τελευταία 5ετία– την άνοδο στις τιμές των ακινήτων. Μια ματιά στην πρόσφατη έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας, (Νομισματική Πολιτική Οκτώβριος 2008) δείχνει το τι πραγματικά συνέβη τα τελευταία χρόνια:
• Οδεύουμε προς το τέλος μιας χρυσής οκταετίας για τις ελληνικές τράπεζες. Από το τέλος του 2000, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων εξαπλασιάστηκε: οι τράπεζες είχαν χορηγήσει στεγαστικά συνολικού ύψους 11,2 δισ. ευρώ μέχρι το τέλος του 2000, ενώ στο τέλος του 2008 το σχετικό νούμερο αναμένεται να ξεπεράσει τα 70 δισ. ευρώ αν προστεθούν και τα δάνεια που πλέον έχουν τιτλοποιηθεί.
• Οι έρευνες έχουν δείξει ότι οι μισοί Έλληνες δεν έχουν κανένα δάνειο. Από τους υπόλοιπους μισούς που χρωστούν, οι τέσσερις στους δέκα βαρύνονται με ένα στεγαστικό. Αν λοιπόν υποτεθεί ότι στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 5,5 εκατομμύρια νοικοκυριά, τότε στεγαστικό δάνειο αποπληρώνουν περίπου 1-1,2 εκατομμύρια Έλληνες.
Τι σημαίνει αυτό; Με δεδομένο ότι το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων διαμορφώνεται στα 70 δισ. ευρώ, το μέσο χρέος ανά νοικοκυριό κινείται στα επίπεδα των 60-70 χιλ. ευρώ. Φυσικά, ο μέσος όρος δε λέει την αλήθεια για όλα τα νοικοκυριά. Υπάρχουν οικογένειες που έχουν αγοράσει σπίτια αξίας 200-300 χιλ. ευρώ εξ ολοκλήρου με δανεικά. Βέβαια, υπάρχουν και νοικοκυριά που έχουν αγοράσει σπίτια 200.000 ευρώ με δάνεια 40-50.000 ευρώ καλύπτοντας τα υπόλοιπα με μετρητά που προήλθαν από την πώληση περιουσιακών στοιχείων.
• Η άνοδος των επιτοκίων ασφαλώς και δυσχεραίνει τον οικογενειακό προϋπολογισμό των ελληνικών νοικοκυριών.

Βέβαια, τα τέσσερα στα δέκα νοικοκυριά έχουν ήδη δει τα χειρότερα: είναι τα νοικοκυριά που έχουν συνδέσει το επιτόκιό τους με αυτό της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Γι’ αυτούς τους δανειολήπτες η δόση αυξήθηκε εννέα φορές από το τέλος του 2005 μέχρι και το καλοκαίρι του 2008. Τώρα ήρθε η ώρα για την πρώτη μείωση και μάλιστα κατά 0,5% από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα με αποτέλεσμα το επιτόκιο να διαμορφωθεί στο 3,75% από 4,25% που ήταν μέχρι τώρα. Αυτό συμβαίνει για το 40% των νοικοκυριών.
Υπάρχει άλλο ένα 30% που έχει δάνειο σταθερού επιτοκίου το οποίο μόλις λήξει θα μετατραπεί σε κυμαινόμενο συνδεδεμένο με το επιτόκιο της ΕΚΤ. Και αυτή η κατηγορία δεν κινδυνεύει σε αυτή τη φάση.
Μένει ένα 30% των δανειοληπτών. Από αυτούς το 20-25% έχει επιτόκιο συνδεδεμένο με το Euribor. Είναι αυτοί που μπήκαν τελευταίοι στο χορό των στεγαστικών δανείων. Σε γενικές γραμμές έχουν δανειστεί μεγαλύτερα ποσά τόσο σε απόλυτους αριθμούς όσο και ως ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου.

Αυτοί οι δανειολήπτες –περίπου 200-300 χιλιάδες– αντιμετωπίζουν τώρα το σκληρό πρόσωπο της χρηματοοικονομικής κρίσης.
Το επιτόκιο Euribor αναρριχήθηκε στα μέσα Οκτωβρίου έως και το 5,4% με αποτέλεσμα το τελικό κόστος για το δανειολήπτη να φτάνει ακόμη και στο 6,7-6,8%. Ισχυρότερο θα είναι το σοκ για 40-50 χιλιάδες δανειολήπτες οι οποίοι προτίμησαν το φθηνό σταθερό επιτόκιο του 3-4% που προσέφεραν οι τράπεζες μέσα στο 2007. Τώρα που τελειώνει η «σταθερή περίοδος», το επιτόκιο δεν αποκλείεται ακόμη και να διπλασιαστεί, βαρύνοντας τον οικογενειακό προϋπολογισμό του δανειολήπτη.
Μένει ένα 5-10% των στεγαστικών δανείων. Αυτά έχουν χορηγηθεί σε ελβετικό φράγκο. Προς το παρόν, όσοι προτίμησαν το ξένο νόμισμα είναι ικανοποιημένοι καθώς το επιτόκιο στο ελβετικό φράγκο είναι χαμηλότερο από το αντίστοιχο του ευρώ, ενώ η ισοτιμία του ευρώ με το ελβετικό νόμισμα δεν έχει επιβαρύνει τους οφειλέτες.


Ποια είναι τα συμπεράσματα από αυτή τη «χαρτογράφηση» της αγοράς;
1. Τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας δείχνουν ότι μόνο το 3-4% των στεγαστικών δανείων βρίσκεται σε καθυστέρηση. Αυτό σημαίνει ότι σε αυτή τη φάση κινδυνεύουν 30-40.000 σπίτια, ενώ δεν είναι καθόλου βέβαιο ότι όλα αυτά τα σπίτια θα βγουν στο «σφυρί». Θα αυξηθεί το ποσοστό και, αν ναι, πόσο; Είναι ένα ερώτημα που ουδείς μπορεί να απαντήσει σε αυτή τη φάση. Φαίνεται όμως ότι τα νούμερα δεν είναι τόσο μεγάλα ώστε να θέτουν σε κίνδυνο τη ζωή και τη λειτουργία της εγχώριας κτηματαγοράς. Μην ξεχνάμε ότι ακόμη και στις δύσκολες χρονιές αλλάζουν χέρια τουλάχιστον 70-80.000 ακίνητα ετησίως.
2. Από τη Στατιστική Υπηρεσία καταφθάνουν ανησυχητικά στοιχεία για την πορεία της οικοδομής. Η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών έχει πέσει δραματικά, με την Αττική να δέχεται το μεγαλύτερο «χτύπημα» (-25%). Αυτό δεν είναι τυχαίο. Οι κατασκευαστές, έχοντας «στοκάρει» δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, προσπαθούν να ξεφορτωθούν τα αίτημα πριν μπουν στη διαδικασία να σηκώσουν νέες οικοδομές. Μάλιστα, η ομοσπονδία τους έχει βγάλει και σχετική εντολή: «δεν προχωρούμε στην έκδοση νέας οικοδομής αν προηγουμένως δεν έχουμε πουλήσει τουλάχιστον το 70% των αποθεμάτων μας». Η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας έχει θετική επίπτωση στις τιμές. Κι αυτό διότι όσο αυξάνει η προσφορά τόσο μειώνεται η τιμή ενός αγαθού.
3. Από την άλλη πλευρά, υπάρχει ένας εξαιρετικά ανησυχητικός παράγοντας που έχει να κάνει με τη ζήτηση: τα επιτόκια διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα. Μπορεί η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα να προχώρησε πρόσφατα σε μείωση του επιτοκίου δανεισμού (από το 4,25% στο 3,75%), ωστόσο αυτό δεν αγγίζει τους υποψήφιους δανειολήπτες. Αυτοί δανείζονται πλέον με βάση το Euribor το οποίο κινείται σε υψηλότερα επίπεδα. Θα σκεφτείτε ότι η κρίση θα περάσει και το Euribor θα προσγειωθεί σε πιο φυσιολογικά επίπεδα. Μακάρι να ήταν τόσο απλό. Οι τράπεζες έχουν ήδη προχωρήσει σε αύξηση των περιθωρίων κέρδους (spreads), ενώ έχουν κλείσει την πόρτα και των χαμηλών σταθερών επιτοκίων. Ένας νέος δανειολήπτης θα χρεωθεί με ένα επιτόκιο της τάξεως του 6,5-7% όποια και αν είναι η τελική επιλογή του. Είναι προφανές ότι το ποσοστό αυτό δε συγκρίνεται με τα επιτόκια του 4-5% που πλήρωναν οι νέοι δανειολήπτες μέχρι και πριν από λίγους μήνες.
4. Εις βάρος της ζήτησης είναι και ένας άλλος παράγοντας: το γεγονός ότι πλέον οι τράπεζες δε χορηγούν δάνεια που να αντιστοιχούν στο 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Γιατί το κάνουν; Προφανώς φοβούνται ότι οι τιμές θα υποχωρήσουν με αποτέλεσμα οι ίδιες να βρεθούν εκτεθειμένες. Αυτό σφίγγει ακόμη περισσότερο τη ζήτηση για αγορά ακινήτων καθώς υποχρεώνει τον υποψήφιο αγοραστή να βάλει και λεφτά από την τσέπη του για να αγοράσει.
5. Στην Ελλάδα τα περισσότερα ακίνητα έχουν αποκτηθεί για να καλύψουν βασικές στεγαστικές ανάγκες και όχι για να αξιοποιηθούν ως επένδυση. Αυτό σημαίνει ότι δε θα πουληθούν εύκολα από τους ιδιοκτήτες τους. Είναι βέβαιο ότι κάποιοι θα βρεθούν σε δύσκολη θέση και θα αναγκαστούν να πουλήσουν.
6. Υπάρχει μια «βόμβα» στα θεμέλια της ελληνικής κτηματαγοράς και αυτή ακούει στο όνομα «ευκαιριακοί κατασκευαστές». Είναι άνθρωποι που αντιμετώπισαν την ελληνική αγορά ακινήτων ως Ελ Nτοράντο και δανείστηκαν για να χτίσουν με στόχο την πώληση και το υπερκέρδος. Για κάποιους από αυτούς το παιχνίδι έχει γυρίσει ανάποδα. Τους έμειναν απούλητα τα ακίνητα και οι τόκοι τρέχουν. Πόσοι είναι αυτοί οι κατασκευαστές, ποιες είναι οι οικονομικές αντοχές τους και πόσα τα ακίνητα που έχουν υπό τον έλεγχό τους ουδείς γνωρίζει.
Το να προβλέψει κάποιος τις τιμές των ακινήτων ύστερα από 1-2 χρόνια δεν είναι καθόλου εύκολο σε αυτή τη βάση. Ίσως η καλύτερη λύση είναι να «ισορροπήσουμε» ανάμεσα στην απόλυτη απαισιοδοξία και στον άκρατο ενθουσιασμό. Πού θα μας οδηγούσε μια τέτοια στάση; Στο να προβλέψουμε:
• Μείωση τιμών, εκεί όπου τα πράγματα ξέφυγαν για τα καλά.
• «Πάγωμα» στις αγοραπωλησίες μέχρι να αποκατασταθεί η ισορροπία στην αγορά.
• Εξορθολογισμό στα περιθώρια κέρδους με τα οποία θα χτίζουν οι εργολάβοι. Το 40% και το 50% του 2005 και του 2006 «πέθαναν». Τουλάχιστον σε αυτή τη φάση.

* Αναδημοσίευση από το περιοδικό "Κεφάλαιο"

1 σχόλιο:

ange-ta είπε...

τι θα γίνει με κεινον τον καφέ;;;