Παρασκευή, 30 Μαΐου 2008

Αγορά κατοικίας - στατιστικά

Ολόκληρο
Αλήθειες και ψέματα για την πορεία της αγοράς κατοικίας

1. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν το πρώτο τρίμηνο του 2008 με ρυθμό 19%!
Ο ρυθμός αυτός είναι φυσικά χαμηλότερος των περασμένων ετών, δεν μπορεί να περάσει απαρατήρητο, όμως, το γεγονός ότι τα στεγαστικά δάνεια συνεχίζουν να αυξάνονται και μάλιστα με ρυθμό που προσεγγίζει το 20% σε μία εποχή, όπου πολλοί κάνουν λόγο για βαθιά κρίση στην αγορά.
Η αύξηση των στεγαστικών δανείων πιστοποιεί ότι παρά τη σχετική ύφεση στην αγορά υπάρχει ζήτηση και γίνονται και αγοραπωλησίες, αλλιώς τα στεγαστικά δάνεια δεν θα εμφάνιζαν τις συγκεκριμένες επιδόσεις.
Θυμίζουμε ότι το 2007 η αγορά στεγαστικής πίστης αναπτύχθηκε με ρυθμό άνω του 20% (κοντά στο 21%) και ότι οι εκτιμήσεις των τραπεζικών στελεχών για την φετινή χρονιά έκαναν λόγο για διατήρηση της τροχιάς ανάπτυξης της αγοράς στεγαστικής πίστης με ένα ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξης του 18%.
Από τα ανωτέρω φαίνεται ότι προς το παρόν τουλάχιστον οι εκτιμήσεις των τραπεζικών στελεχών επιβεβαιώνονται, κάτι που δεν συμβαίνει με τις εκτιμήσεις εκείνες που μεταδίδουν μία εικόνα «καταστροφής». Φυσικά, οι τρέχουσες επιδόσεις της αγοράς στεγαστικής πίστης είναι σαφώς χαμηλότερες εκείνης που διαμορφώθηκε την τελευταία πενταετία, περίοδο κατά την οποία υπολογίζεται ότι η ετήσια αύξηση της αγοράς στεγαστικών δανείων προσέγγισε το 27%. Ωστόσο, είναι φυσικό ότι αφενός η πτώση στη ζήτηση θα επηρέαζε και την πορεία των στεγαστικών δανείων και αφετέρου ότι δεν μπορεί να διατηρηθούν οι υψηλότατοι ρυθμοί ανάπτυξης της αγοράς στεγαστικής πίστης που παρατηρήθηκαν τα περασμένα χρόνια. Δεν θα πρέπει, επίσης, να ξεχνά κανείς ότι οι τράπεζες ήδη από πέρυσι είναι πολύ πιο προσεκτικές και «μαζεμένες» στη χορήγηση στεγαστικών δανείων, εξέλιξη που αναμφίβολα επηρεάζει τους ρυθμούς ανάπτυξης της αγοράς, καθώς και ότι είναι πλέον πολύ πιο ακριβό το κόστος του χρήματος, ειδικά από τη στιγμή που τα νέα δάνεια είναι συνδεδεμένα με το euribor Που είναι πλέον πολύ «ακριβότερο» του επιτοκίου της ΕΚΤ.

2. Την Κυριακή 25 Μαϊου δημοσιεύθηκε στην Κυριακάτικη Ελευθεροτυπία μία πολύ ενδιαφέρουσα επεξεργασία στοιχείων της εφημερίδας αγγελιών «Χρυσή Ευκαιρία», της μεγαλύτερης ίσως πηγής μικρών αγγελιών και στα ακίνητα. Η σύγκριση του όγκου των αγγελιών που αφορούν κατοικίες που διατίθενται προς πώληση το πρώτο τετράμηνο του 2008 σε όλη τη χώρα σε σχέση με το πρώτο τετράμηνο του 2005 δείχνει μία μέση αύξηση της τάξης του 81%, η οποία φυσικά αποτελεί αποτέλεσμα τόσο της αυξημένης προσφοράς όσο και της μειωμένης ζήτησης. Αν και πιστεύουμε ότι θα ήταν σαφώς πιο δόκιμη μία σύγκριση του πρώτου τετραμήνου του 2008 με το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2006, εντούτοις τα στοιχεία αυτά αποτυπώνουν την εικόνα της αγοράς. Πιστεύουμε ότι η σύγκριση θα έπρεπε να γίνει κυρίως με το πρώτο τετράμηνο του 2006, γιατί ακριβώς αυτό το διάστημα ακολούθησε τόσο την εκρηκτική αύξηση της ζήτησης στο β΄ εξάμηνο του 2005, όσο και την έναρξη της μεγάλης προσφοράς ακινήτων από εργολάβους που έσπευσαν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες το 2005, προκειμένου να αποφύγουν τις αυξημένες αντικειμενικές αξίες και τον σκόπελο της επιβολής του ΦΠΑ.

3. Όλα τα στοιχεία που ανακοινώνει εδώ και καιρό η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία δείχνουν ότι η οικοδομική δραστηριότητα βαίνει μειούμενη, ότι δηλαδή οι εργολάβοι δεν προχωρούν σε ανέγερση νέων κατοικιών προκειμένου να μην αυξηθεί περαιτέρω η προσφορά.

4. Δεν έχει υπάρξει ακόμα –καλύτερα θα ήταν να πούμε ότι μάλλον έχει ξεχαστεί προς το παρόν– η αναμενόμενη τρίτη αύξηση των αντικειμενικών αξιών των κατοικιών. Μία αύξηση που αν γινόταν σίγουρα θα επιδείνωνε την υπάρχουσα κατάσταση.

5. Οι τιμές πώλησης –παρά τη σημαντική υποχώρηση της ζήτησης– δεν έχουν μειωθεί σε ονομαστικό επίπεδο κατά ποσοστό άξιο αναφοράς. Οι εργολάβοι ξεκινούν από μία αυξημένη ονομαστική τιμή για να καταλήξουν μετά από διαπραγματεύσεις στην επιθυμητή. Οι «εκπτώσεις» υπάρχουν, αλλά στη λογική που προαναφέρθηκε. Σε κάθε περίπτωση ζούμε σε μία αγορά «αγοραστών», όπου δηλαδή οι επίδοξοι αγοραστές έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα. Σε πραγματικό επίπεδο -δηλαδή αν συνυπολογιστούν οι αυξήσεις στο κόστος κατασκευής, στα λειτουργικά έξοδα των επιχειρήσεων (μισθοί, φορολογία κ.ά.) και στο κόστος δανεισμού, καθώς και ο διαρκώς αυξανόμενος πληθωρισμός- οι τιμές (οι πραγματικές τιμές) ήδη εδώ και καιρό μειώνονται!
Με τρόπο, μάλλον, ομαλό.

Δεν υπάρχουν σχόλια: