Η πρόωρη αποπληρωμή κριτήριο για στεγαστικό

Οι τράπεζες προκειμένου να χορηγήσουν δάνεια με πολύ χαμηλά, ουσιαστικώς επιδοτούμενα, επιτόκια απαγορεύουν στους πελάτες τους να αποπληρώσουν πρόωρα το κεφάλαιο που έχουν δανειστεί

Ιδιαίτερα κρίσιμη παράμετρο για τον υπολογισμό του συνολικού κόστους αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου, η οποία δεν λαμβάνεται τις περισσότερες φορές σοβαρά υπόψη από τους υποψήφιους δανειολήπτες, αποτελεί το ζήτημα της δυνατότητας πρόωρης εξόφλησης. Το συγκεκριμένο θέμα γίνεται περισσότερο επίκαιρο σήμερα, καθώς οι τράπεζες προκειμένου να χορηγήσουν δάνεια με πολύ χαμηλά, ουσιαστικά επιδοτούμενα, επιτόκια απαγορεύουν στους πελάτες τους να αποπληρώσουν πρόωρα το κεφάλαιο που έχουν δανειστεί. Αυτό είναι λογικό καθώς, αν δεν υπήρχε αυτή η ασφαλιστική δικλίδα, οι τράπεζες θα έχαναν από τέτοιες δανειοδοτήσεις διότι θα υπήρχε ο κίνδυνος ο πελάτης τους να εκμεταλλευόταν την αρχική περίοδο του χαμηλού σταθερού επιτοκίου και στη συνέχεια να μετέφερε το δάνειό του σε άλλη τράπεζα.
Οπως επισημαίνουν τραπεζικοί κύκλοι, ο παράγοντας «κόστος πρόωρης ολικής ή μερικής προεξόφλησης» είναι πολύ σημαντικός. Αυτό συμβαίνει διότι η πρόωρη εξόφληση ενός στεγαστικού προγράμματος που έχει «ωριμάσει», βρίσκεται δηλαδή λίγα χρόνια πριν από τη λήξη του, είναι ασύμφορη λόγω του τρόπου λειτουργίας των τοκοχρεολυτικών δανείων. Αντίθετα, συμφέρει όταν πραγματοποιείται τον πρώτο καιρό. Συγκεκριμένα, το μεγαλύτερο μέρος των τόκων που αντιστοιχούν στην αρχικώς συμφωνηθείσα διάρκεια του δανείου καταβάλλεται κατά τα πρώτα χρόνια ζωής του δανείου, καθώς σε αυτή την περίοδο η αναλογία τόκων και αποπληρωμής κεφαλαίου στη μηνιαία δόση είναι σαφώς υπέρ των πρώτων. Είναι χαρακτηριστικό ότι για ένα δάνειο διάρκειας 15 ετών οι τόκοι αποτελούν το 53% της πρώτης τοκοχρεολυτικής δόσης που αποπληρώνεται, ενώ όσο πιο μεγάλη είναι η διάρκεια τόσο μεγαλύτερο είναι αυτό το ποσοστό.
Αποτρεπτικός παράγοντας για την πρόωρη αποπληρωμή του δανείου θεωρείται η ποινή που επιβάλλουν οι περισσότερες τράπεζες όταν η προεξόφληση γίνεται σε περιόδους σταθερού επιτοκίου ή όταν ισχύουν οι περιορισμοί που προαναφέρθηκαν στα δάνεια χαμηλής εκκίνησης, οι οποίοι ισχύουν ακόμη και όταν το επιτόκιο έχει μετατραπεί σε κυμαινόμενο. Το συγκεκριμένο πέναλτι είναι συνήθως τόκοι τριών ή έξι μηνών, ανάλογα με τη χρονική περίοδο στην οποία γίνεται η πρόωρη αποπληρωμή. Ετσι, ενώ ο δανειολήπτης έχει ήδη καταβάλει μεγάλο μέρος των τόκων του δανείου του, καθώς αυτοί έχουν υπολογιστεί με βάση την αρχική διάρκεια εξόφλησης, καλείται να πληρώσει επιπλέον χρήματα για τόκους λόγω της ποινής που επιβάλλουν οι τράπεζες.
Σε ερώτηση που υποβάλαμε σε τραπεζικό στέλεχος με μεγάλη πείρα στη στεγαστική πίστη για το πώς τα πιστωτικά ιδρύματα αναλαμβάνουν σήμερα τον κίνδυνο να χορηγούν δάνεια διάρκειας ακόμη και 40 ετών, η απάντηση που πήραμε ήταν ξεκάθαρη.
* Πρώτον, σχεδόν σε όλα τα δάνεια οι πωλητές πλέον συστήνουν και εν τέλει υποχρεώνουν τον πελάτη να κάνει ασφάλιση ζωής, ώστε να καλυφθεί η τράπεζα σε περίπτωση που ο ίδιος, λόγω ανικανότητας για εργασία ή θανάτου, δεν μπορεί να την εξοφλήσει.
* Δεύτερον, η τράπεζα στη μισή διάρκεια εξόφλησης έχει ήδη εισπράξει τουλάχιστον το 70% του συνόλου των τόκων του δανείου.
Παράδειγμα: Για να γίνεται αντιληπτή η επιβάρυνση από τους τόκους ενός δανείου παρατίθεται ένα παράδειγμα. Στην προκειμένη περίπτωση εξετάζεται ένα στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ με επιτόκιο 5% διαφορετικής διάρκειας. Τα αποτελέσματα είναι τα εξής:
* Για δάνειο διάρκειας 15 ετών, κατά τα τρία πρώτα χρόνια εξόφλησης ο δανειολήπτης έχει καταβάλει τόκους 13.970 ευρώ. Το παραπάνω ποσό αντιστοιχεί στο 33% του συνόλου των τόκων της 15ετίας, ενώ βρισκόμαστε μόλις στο πρώτο πέμπτο της συνολικής διάρκειας εξόφλησης.
Στο ίδιο διάστημα έχουν εξοφληθεί μόνο 14.000 ευρώ ή το 14% των 100.000 ευρώ. Αντίστοιχα, στα επτά χρόνια, στη μέση δηλαδή του δανείου, ο ίδιος δανειολήπτης θα έχει πληρώσει το 68% των συνολικών τόκων της 15ετίας, αλλά θα έχει αποπληρώσει μόνο το 37,5% του αρχικού κεφαλαίου που δανείστηκε. Τέλος, ύστερα από 10 χρόνια θα έχει πληρώσει το 87% των τόκων και θα έχει εξοφλήσει το 58% των 100.000 ευρώ.
* Για δάνειο διάρκειας 20 ετών, μετά πέντε έτη εξόφλησης ο δανειολήπτης θα έχει καταβάλει στην τράπεζα σχεδόν το 40% των συνολικών τόκων, μετά 10 έτη το 71% και μετά 15 έτη το 92%.
* Τέλος, για δάνειο διάρκειας 30 ετών, κατά τα πρώτα 10 έτη θα έχει καταβληθεί το 49% των τόκων, στα 15 έτη το 70% και στα 20 έτη το 85%.
Είναι προφανές ότι όσο πιο πολλά χρόνια περάσουν από την αρχή της δανειακής σύμβασης τόσο λιγότερο ελκυστική γίνεται η πρόωρη ολική εξόφληση του δανείου, καθώς στα τελευταία χρόνια αποπληρωμής με το μεγαλύτερο μέρος της τοκοχρεολυτικής δόσης εξοφλείται το κεφάλαιο που είχε αρχικώς χορηγηθεί. Τραπεζικοί σύμβουλοι επισημαίνουν ότι τα στεγαστικά δάνεια καλώς ή κακώς λειτουργούν με αυτόν τον τρόπο, προσθέτοντας ότι κάποιος που θέλει να λάβει στεγαστικό θα πρέπει να επιλέξει όσο το δυνατόν μικρότερη διάρκεια, με βάση πάντα τις οικονομικές δυνατότητές του. Με αυτόν τον τρόπο πληρώνει λιγότερους τόκους συνολικά, τόσο στην περίπτωση που αποπληρώσει το δάνειο σύμφωνα με την αρχική σύμβαση όσο και στην περίπτωση που αποφασίσει να προβεί σε πρόωρη εξόφλησή του. Εξάλλου η μερική πρόωρη αποπληρωμή του δανείου συμβάλλει τόσο στη μείωση του ύψους της δόσης όσο και στον περιορισμό των τόκων που καταβάλλονται στη συνέχεια και συστήνεται ανεπιφύλακτα, ειδικά στην περίπτωση που η τράπεζα δεν επιβάλλει πέναλτι.
http://tovima.dolnet.gr/print_article.php?e=B&f=15349&m=D23&aa=1