Πως το Κτηματολόγιο έχει επηρεάσει ήδη την αγορά ακινήτων

Tα κρισιμα ερωτήματα που απασχολούν τους αγοραστές
Του Γιαννη Σιωτου

Κανείς δεν φαντάζονταν, πριν από τρία χρόνια, όταν η αγορά κατοικίας κινούνταν σε περιβάλλον ευεξίας, ότι τον Σεπτέμβριο του 2008, οι άνθρωποι της αγοράς θα παρακαλούσαν να «φυσήξει ένα αεράκι αισιοδοξίας» για να διαλύσει τα μαύρα σύννεφα της αβεβαιότητας. «Στην αγορά κυριαρχούν οι αρνητικές προσδοκίες, καθώς όλα δείχνουν ότι βρισκόμαστε στην αρχή μίας δύσκολης πορείας, το τέρμα της οποίας θα σημάνει αλλαγές στον τρόπο οργάνωσης της αγοράς. Σήμερα, η αγορά κατοικίας πρέπει να λειτουργήσει σε ένα περιβάλλον αβεβαιότητας που επηρεάζει άμεσα τη ζήτηση, αλλά και το ίδιο το προϊόν.
Φορολογικοί έλεγχοι στα ακίνητα, συστηματική καταγραφή της ακίνητης περιουσίας, άνοδος των επιτοκίων, ακόμα και οι αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση, είναι τα στοιχεία εκείνα που καθιστούν ακόμα και αυτούς που έχουν ρευστότητα ιδιαίτερα επιφυλακτικούς στο να επενδύσουν σε ακίνητα», τόνιζε χαρακτηριστικά έγκυρος νομικός, ο οποίος ασχολείται με υποθέσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, σχολιάζοντας την κατακόρυφη πτώση του αριθμού των συμβολαίων μεταβιβάσεων που έχουν πραγματοποιηθεί στη διάρκεια της τρέχουσας χρονιάς.
Σύμφωνα με πληροφορίες, ήδη οι πρώτες επιπτώσεις από την εφαρμογή του Kτηματολογίου έχουν καταγραφεί στην αγορά. «Για πρώτη φορά στη διάρκεια των τελευταίων ετών οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας ρωτούν πιεστικά πόσα τετραγωνικά της κατοικίας είναι χαρακτηρισμένα ως κατοικία, καθώς θεωρούν ότι με τους ημιυπαίθριους, τις σοφίτες και τους άλλους χώρους που έχουν μετατραπεί παράνομα σε χώρους κύρια κατοικίας είναι πιθανόν να αντιμετωπίσουν προβλήματα που θα ξεκινούν από την εφορία και θα καταλήγουν σε πρόστιμα από το ΥΠΕΧΩΔΕ. Δηλαδή, στην πραγματικότητα αυτό που συμβαίνει μπορεί να χαρακτηρισθεί ως βραδυφλεγής βόμβα τόσο για τις κατοικίες που είναι αδιάθετες όσο και για όλους εκείνους τους αγοραστές, οι οποίοι πλήρωσαν ημιυπαίθριους και αποθήκες ως κύρια κατοικία και τώρα αισθάνονται ότι κινούνται σε ένα περιβάλλον ομηρίας, για το οποίο σίγουρα αυτοί έχουν το μικρότερο -έως και καθόλου- μερίδιο ευθύνης. Φυσικά επί της ουσίας στο Κτηματολόγιο καταγράφονται δικαιώματα και όχι χρήσεις, αλλά από την άλλη πλευρά κανείς δεν γνωρίζει πώς, από ποιον και για ποιον λόγο θα χρησιμοποιηθούν τα συγκεκριμένα στοιχεία», τόνιζε χαρακτηριστικά κατασκευαστής και συμπλήρωνε, επισημαίνοντας ότι «το μεγαλύτερο πρόβλημα φαίνεται να αναφύεται με τις εξοχικές κατοικίες, όπου οι «μεταμορφώσεις» χώρων αποτελούν καθεστώς.
Στην συγκεκριμένη αγορά, οι επιπτώσεις μπορεί να είναι καταλυτικές». Δεν είναι λίγοι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι εκτός από τα εύλογα ερωτήματα που δημιουργούνται μεσοπρόθεσμα, το «φακέλωμα» αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αλλαγές ακόμα και στη μορφή της κατοικίας, αφού οι υποψήφιοι αγοραστές θα φοβούνται την προοπτική των πολλών και ακριβών προστίμων. Εντονο προβληματισμό έχει προκαλέσει και το Περιουσιολόγιο, το οποίο καταρτίζει το υπουργείο Οικονομικών.
Η συνδυασμένη χρήση των στοιχείων του Κτηματολογίου και του Περιουσιολογίου, επισημαίνουν αναλυτές, μπορεί να σημάνει και νέες επιβαρύνσεις στην ιδιοκτησία είτε απευθείας είτε με έμμεσους τρόπους, όπως για παράδειγμα την αύξηση των αντικειμενικών τιμών. Παράλληλα, και οι πληροφορίες που φέρουν το υπουργείο Οικονομικών να πραγματοποιεί ελέγχους για την απόδοση του ΦΠΑ στα ακίνητα επιτείνουν το κλίμα ανασφάλειας που χαρακτηρίζει την αγορά. To μόνο σίγουρο είναι ότι σε μία αγορά που χαρακτηρίζεται από ανασφάλεια και σκεπτικισμό κινήσεις σαν και αυτές δεν βοηθούν στην τόνωση της ζήτησης, συμπλήρωναν οι ίδιοι αναλυτές. Πάντως, ακόμα και οι υποψήφιοι αγοραστές που έχουν το απαραίτητο κεφάλαιο, προκειμένου να προχωρήσουν σε αγορές, εμφανίζονται διστακτικοί, καθώς θεωρούν ότι αν περιμένουν «θα αγοράσουν φτηνότερα, αφού ήδη έχουν προεξοφλήσει μείωση των τιμών».

Οι παρελκόμενες επιπτώσεις
Η πιστωτική κρίση φαίνεται να έχει επηρεάσει το σύνολο των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων που έχουν άμεση ή έμμεση σχέση με τον χώρο των ακινήτων. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του κλάδου του real estate, o οποίος χρηματοδοτείται εκτενώς με δανειακά κεφάλαια και συνεπώς είναι πολύ ευαίσθητος στις μεταβολές των επιτοκίων και την πιστωτική δυνατότητα του χρηματοοικονομικού κλάδου.
Σύμφωνα με έκθεση της ING, το αποτέλεσμα που προκύπτει από τα παραπάνω δεδομένα είναι η κάμψη των αγοροπωλησιών και των τιμών των ακινήτων. «Δεν αναμένουμε η τρέχουσα κατάσταση να αλλάξει ριζικά κατά το προσεχές χρονικό διάστημα. Συνεπώς, οι αποτιμήσεις του κλάδου του real estate πιθανότατα θα συνεχίσουν να αναπροσαρμόζονται προς τα κάτω. Παρά το γεγονός ότι τη συγκεκριμένη κατάσταση οι μετοχές real estate την έχουν ήδη προεξοφλήσει σε μεγάλο βαθμό, δεν μπορούμε να αποκλείσουμε επιπλέον πτώση των τιμών των μετοχών τους» σημειώνουν χαρακτηριστικά οι αναλυτές της ING.

ΟΡΙΣΜΕΝΑ ΧΡΗΣΙΜΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ
1. Λόγω Κτηματολογίου οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικίας ρωτούν πιεστικά πόσα τετραγωνικά της κατοικίας είναι χαρακτηρισμένα ως κατοικία.
2. Θεωρούν ότι με τους ημιυπαίθριους, τις σοφίτες και τους άλλους χώρους είναι πιθανόν να αντιμετωπίσουν προβλήματα με την εφορία και το ΥΠΕΧΩΔΕ.
3. Αυτό που συμβαίνει μπορεί να χαρακτηρισθεί ως βραδυφλεγής βόμβα για τις κατοικίες, που είναι αδιάθετες και για όσους πλήρωσαν ημιυπαίθριους και αποθήκες ως κύρια κατοικία.
4. Oι πληροφορίες που φέρουν το υπουργείο Οικονομικών να πραγματοποιεί ελέγχους για την απόδοση του ΦΠΑ στα ακίνητα είναι να επιτείνει το κλίμα ανασφάλειας που χαρακτηρίζει την αγορά.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_100020_10/08/2008_280760