Νέα τεκμήρια για σπίτια, ΙΧ, σκάφη, πισίνες, βοηθητικό προσωπικό

Νέα τεκμήρια διαβίωσης για κατοικίες, αυτοκίνητα, σκάφη αναψυχής, πισίνες και υπηρετικό προσωπικό σχεδιάζει από μηδενική βάση το υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών.

Το νέο σύστημα των τεκμηρίων διαβίωσης θα εφαρμοστεί στα φετινά εισοδήματα, τα οποία θα δηλώσουν οι φορολογούμενοι την άνοιξη του 2010. Στο στόχαστρο της Εφορίας μπαίνουν εκατοντάδες χιλιάδες έμποροι, βιοτέχνες, επιτηδευματίες και ελεύθεροι επαγγελματίες οι οποίοι δηλώνουν εισοδήματα πολύ χαμηλά, σε σύγκριση με αυτά που αποκτούν στην πραγματικότητα.

Μετά την επαναφορά του αφορολογήτου ορίου των 10.500 ευρώ για τους ελεύθερους επαγγελματίες το υπουργείο Οικονομικών έχει αρχίζει να εξετάζει ένα νέο σύστημα τεκμηρίων που θα πιάνει τους επιτηδευματίες των οποίων τα δηλωθέντα εισοδήματα δεν δικαιολογούν περιουσιακά στοιχεία όπως κατοικίες, αυτοκίνητα υψηλού κυβισμού και σκάφη αναψυχής.

Οι αλλαγές στα τεκμήρια θα ανακοινωθούν μετά τις ευρωεκλογές ενώ σύμφωνα με πληροφορίες στο υπουργείο Οικονομικών εξετάζουν:

1. Τα νέα τεκμήρια να εφαρμόζονται με πιο χαμηλά όρια απαλλαγών από τα ισχύοντα σήμερα. Μελετάται το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία να εφαρμόζεται άνω των 150 τ.μ., αντί των 200 τ.μ., για τις δευτερεύουσες κατοικίες άνω των 100 τ.μ., αντί των 150 τ.μ., ώστε πολύ περισσότεροι φορολογούμενοι να υποχρεώνονται να εμφανίζουν στην εφορία σημαντικά αυξημένα εισοδήματα.

2. Τα Ι.Χ. αυτοκίνητα μέχρι 2.000 κ.εκ., θα εξαιρούνται από τα τεκμήρια. Το τεκμήριο διαβίωσης θα ενεργοποιείται πάνω από τα 2.000 κ.ε.κ. και θα είναι χαμηλό για να μην υπάρξουν επιπτώσεις στην αγορά των αυτοκινήτων η οποία άρχισε να ανακάμπτει μετά την εφαρμογή του μειωμένου κατά 50% τέλους ταξινόμησης.

3. Για τις δευτερεύουσες κατοικίες (εξοχικές και μη εξοχικές), των οποίων οι επιφάνειες υπερβαίνουν το αφορολόγητο όριο θα καθιερωθούν τεκμαρτά ποσά «ετησίου ελαχίστου κόστους χρήσης και συντήρησης» για το σύνολο των τ.μ. Ο υπολογισμός των ποσών αυτών θα γίνει αφού ληφθούν υπόψη οι ελάχιστες ετήσιες δαπάνες για ηλεκτρικό ρεύμα, ύδρευση, θέρμανση και συντήρηση μιας μέσης κατοικίας. Το «ετήσιο ελάχιστο κόστος χρήσης και συντήρησης» θα προκύψει δηλαδή ως άθροισμα των επιμέρους αυτών ποσών.

Εναλλακτικά, δεν αποκλείεται να χρησιμοποιηθεί στο σημείο αυτό και ο τρόπος υπολογισμού που πρότεινε στο υπουργείο Οικονομίας η ΠΟΜΙΔΑ, δηλαδή να καθοριστεί ένα συγκεκριμένο ποσό ελαχίστου κόστους ανά τ.μ. και ανά μήνα, π.χ. 5 ευρώ/τ.μ./μήνα. Σε κάθε περίπτωση, για τον προσδιορισμό του τεκμηρίου κάθε δευτερεύουσας κατοικίας θα λαμβάνονται υπόψη 3 μήνες.

4. Για την κύρια κατοικία, το όριο απαλλαγής των 200 τ.μ. είναι πιθανόν να μειωθεί στα 150 τ.μ. Εφόσον ένας φορολογούμενος κατέχει κατοικία μεγαλύτερη από το αφορολόγητο όριο, θα προσδιορίζεται το «ελάχιστο ετήσιο κόστος χρήσης και συντήρησης» σύμφωνα με τα προαναφερθέντα παραπάνω, για το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων της κατοικίας. Για την κύρια κατοικία θα λαμβάνονται υπόψη 12 μήνες.

5. Οι συνταξιούχοι θα εξαιρεθούν από το νέο σύστημα με ρητή διάταξη, ενώ οι μισθωτοί δεν θα θιγούν.

6. Τα τεκμαρτά εισοδήματα που θα προκύπτουν με το νέο σύστημα των τεκμηρίων, εφόσον είναι υψηλότερα από τα δηλούμενα, θα λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος. Στην περίπτωση αυτή, ο φόρος θα υπολογίζεται από το πρώτο ευρώ, δηλαδή δεν θα ισχύει το αφορολόγητο όριο των 10.500 ευρώ εάν πρόκειται για αυτοαπασχολούμενο ή των 12.000 ευρώ αν πρόκειται για μισθωτό.

Κλείστε φθηνές διακοπές στην Ελλάδα μέσω του εξωτερικού

Γιατί οι κάτοικοι δημοφιλών καλοκαιρινών τουριστικών προορισμών και δη της Μεσογείου πληρώνουν πολλές φορές στην ίδια τους τη χώρα ακριβότερα τις διακοπές τους σε σχέση με τους Αγγλους, Γερμανούς ή άλλους ξένους επισκέπτες των χωρών τους; Aυτό είναι ένα ερώτημα που απασχολεί Ελληνες, Ισπανούς αλλά και κατοίκους άλλων τουριστικών καλοκαιρινών προορισμών του ευρωπαϊκού Νότου, το οποίο γίνεται ακόμη πιο έντονο όταν στη διπλανή ξαπλώστρα του ξενοδοχείου που διαμένουν ξένοι επισκέπτες συζητούν για το πόσο χαμηλές τιμές πλήρωσαν απολαμβάνοντας τις ίδιες υπηρεσίες με αυτούς. Προφανώς, αυτό δεν συμβαίνει γιατί οι Ελληνες ιδιοκτήτες καταλυμάτων έχουν κάτι με τους Ελληνες τουρίστες ούτε γιατί οι Ισπανοί ξενοδόχοι έχουν κάτι με τους συμπατριώτες τους. Η δυνατότητα αυτή των ξένων επισκεπτών να κλείσουν φθηνότερα τις διακοπές τους για παράδειγμα στον ελληνικό προορισμό προκύπτει από κανόνες που επιβάλλει η επιχειρηματική τουριστική αγορά παγκοσμίως. Οι ξενοδόχοι και ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, τουλάχιστον, έξι μήνες νωρίτερα από την έναρξη της τουριστικής περιόδου πουλάνε «χονδρική» τα δωμάτιά τους στους ξένους τour οperators προσπαθώντας να εξασφαλίσουν ικανοποιητικές πληρότητες καθόλη τη διάρκεια της σεζόν. Οι τour οperators έχοντας εξασφαλίσει φθηνά τα δωμάτια τα διαθέτουν με τη σειρά τους προς ενοικίαση νωρίς και φθηνότερα στους πελάτες τους είτε αυτόνομα είτε με το αεροπορικό εισιτήριο και την παροχή πρόσθετων υπηρεσιών μεταφοράς κ.ά.

Τour οperator για κρατήσεις στην εσωτερική αγορά από Ελληνες τουρίστες που να έχει τον ρόλο των ξένων τοur οperator δεν υπάρχει. Και αυτό γιατί οι Ελληνες τουρίστες δεν κάνουν νωρίς τις κρατήσεις τους ενώ ο μεγαλύτερος όγκος ταξιδεύει κυρίως τον Αύγουστο. Τα ελληνικά ταξιδιωτικά γραφεία διαθέτουν χαμηλότερες τιμές από τις τιμές που δίνουν στους μεμονωμένους πελάτες τα ξενοδοχεία. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων, έχει ήδη απευθύνει σύσταση προς τους ξενοδόχους για τη διατήρηση χαμηλών τιμών προς τους Ελληνες τουρίστες τη φετινή σεζόν και θα την επαναλάβει το επόμενο διάστημα. Ξενοδοχεία που προέβησαν σε προσφορές κατά την πασχαλινή περίοδο «επιβραβεύθηκαν» από τους Ελληνες τουρίστες με υψηλές πληρότητες και, ήδη, αναμένεται να ακολουθήσουν την ίδια πολιτική και το τριήμερο της Πρωτομαγιάς. Η ΠΟΞ στη σύστασή της αναμένεται να προτρέπει τους ξενοδόχους από τώρα να διαμορφώσουν τους προϋπολογισμούς τους για το 2010, συμπεριλαμβάνοντας με ελκυστικές προσφορές στην τιμολογιακή τους πολιτική και την ελληνική αγορά. Παράλληλα, επισημαίνει τη δυνατότητα που έχουν και οι Ελληνες να κλείσουν μέσω διαδικτυακών τόπων τη διαμονή τους σε μεγάλο αριθμό ξενοδοχείων σε τιμές αντίστοιχες με αυτές που κλείνουν και οι ξένοι τουρίστες. Ενδεικτικά, ορισμένοι διαδικτυακοί τόποι που αξίζει να επισκεφθεί κανείς, προκειμένου να κλείσει το ξενοδοχειακό του κατάλυμα έχουν ως εξής:

www.youtravel.com - www. expedia.com - www.hotels.com -www.booking.com -www. hotelier 365.com - www.lastminute.com - www.thomascook.com - www.medhotels.com - www.thomson.co.uk -www.hotels4you.co

http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_1_26/04/2009_312283

Ως εδώ κυρίες τράπεζες

Αμεσα εφαρμοστέες θα είναι πλέον οι υπουργικές αποφάσεις, με τις οποίες απαγορεύεται στις τράπεζες να εφαρμόζουν όρους που έχουν κριθεί με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις ως καταχρηστικοί.

Οι όροι αυτοί αφορούν στεγαστικά δάνεια, πιστωτικές κάρτες, τήρηση καταθετικών λογαριασμών κ.λπ. Επειτα από προσφυγές καταναλωτικών οργανώσεων, και κυρίως της ΕΚΠΟΙΖΩ, εκδόθηκαν αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις, που χαρακτήριζαν καταχρηστικούς τους όρους των συμβάσεων, ενώ το υπουργείο Ανάπτυξης προχώρησε στην έκδοση απόφασης που υποχρέωνε τις τράπεζες να συμμορφωθούν. Ωστόσο οι τράπεζες συνέχιζαν να μην εφαρμόζουν την απόφαση στο σύνολό της, ενώ προσέφυγαν και στο Συμβούλιο της Επικρατείας, αμφισβητώντας τη νομιμότητα της υπουργικής απόφασης.

Με την απόρριψη της προσφυγής, οι υπουργικές αποφάσεις αυτής της κατηγορίας ισχύουν. Ετσι, οι τράπεζες κατά τις συναλλαγές τους με καταναλωτές απαγορεύεται να εισπράττουν ποσά τα οποία αφορούν:

* Σε συμβάσεις στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου:

1 Είσπραξη εξόδων χρηματοδότησης, προέγκρισης δανείων ή εξέτασης αιτήματος δανείου, ανάλογα με το ποσό του δανείου.

2 Προμήθεια ή έξοδα φακέλου.

3 Καταγγελία της δανειακής σύμβασης και την αναζήτηση του συνόλου του ανεξόφλητου ποσού με τους αναλογούντες τόκους υπερημερίας, σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής οποιασδήποτε δόσης ή μέρους αυτής ή των τόκων.

4 Εκχώρηση και μεταβίβαση στην τράπεζα των ενοικίων ακινήτου, ως πρόσθετη ασφάλεια, εφ' όσον η τράπεζα απαιτεί επιπλέον από τον καταναλωτή να εγγράψει, υπέρ αυτής, προσημείωση για ποσό που υπερκαλύπτει το ύψος του δανείου και, επιπροσθέτως, εγγυάται για το δάνειο αυτό και κάποιο άλλο πρόσωπο.

5 Καταβολή ποινής προεξόφλησης.

6 Υπολογισμό τόκων με βάση τις 360 και όχι τις 365 ημέρες.

7 Παραίτηση του εγγυητή από νόμιμα δικαιώματά του.

* Σε συμβάσεις χορήγησης πιστωτικών καρτών:

8 Επιβολή προμήθειας σε περίπτωση που ο καταναλωτής κάνει ανάληψη μετρητών με τη μορφή δανείου από πιστωτική κάρτα.

9 Αυθαίρετη και αναιτιολόγητη αύξηση του επιτοκίου στις πιστωτικές κάρτες, χωρίς να το προσδιορίζει επακριβώς, να το συνδέει και να το προσαρμόζει με επιτόκιο αναφοράς, π.χ. Euribor ή επιτόκιο ΕΚΤ.

10 Αναγκαστική επιβολή πρόσθετων χρεώσεων και οφειλών από πιστωτική κάρτα, ακόμα και αν ο καταναλωτής δεν αντιδράσει εγκαίρως και σύμφωνα με τις προθεσμίες που του έχει ορίσει η τράπεζα.

11 Μονομερή αναπροσαρμογή της ετήσιας συνδρομής πιστωτικής κάρτας, χωρίς, προηγουμένως, να ενημερώνεται ο κάτοχος-καταναλωτής.

12 Παρακράτηση προμήθειας ή επιβολής εξόδων για τη χορήγηση βεβαίωσης οφειλών.

13 Απροειδοποίητη ή αναιτιολόγητη καταγγελία, εκ μέρους της τράπεζας, της σύμβασης πίστωσης ή στη μονομερή απαγόρευση χρήσης της κάρτας, ή στη μονομερή τροποποίηση οποιουδήποτε όρου της σύμβασης.

* Σε συμβάσεις λογαριασμού κατάθεσης:

14 Επιβολή χρεώσεων σε λογαριασμούς με καταθέσεις χρημάτων, κάτω από το όριο που η ίδια η τράπεζα καθορίζει.

Ολοι οι παραπάνω όροι, που πολλές φορές αποτελούσαν τα «ψιλά γράμματα» των συμβάσεων, θα πρέπει να διαγραφούν, ενώ το υπουργείο αναμένεται να εκδώσει αντίστοιχες αποφάσεις, για όρους οι οποίοι θα κριθούν αμετάκλητα ως καταχρηστικοί με δικαστικές αποφάσεις.

http://www.enet.gr/?i=news.el.oikonomia&id=37065

τιμές ακινήτων - α' τρίμηνο - 2009

Ένα ποστάκι για τις τιμές των ακινήτων, όπως αυτές αξιολογούνται από την ΤτΕ: Μειώθηκαν 1,4% οι τιμές ακινήτων στο α' τρίμηνο

Μείωση των τιμών των ακινήτων κατέγραψε η Τράπεζα της Ελλάδος στο πρώτο τρίμηνο του 2009, ενώ παράλληλα εκτιμά ότι, λόγω της κρίσης, το ενδιαφέρον έχει στραφεί περισσότερο σε παλαιά και μικρότερου εμβαδού ακίνητα.
Ταυτόχρονα σημειώνει ότι ο κίνδυνος απότομης διόρθωσης στην ελληνική αγορά κατοικίας είναι περιορισμένος στο βαθμό που η εξέλιξη των τιμών επηρεάζεται από την εξέλιξη και τις προοπτικές των ενοικίων και των μακροπρόθεσμων επιτοκίων.
Μετά την αποκλιμάκωση της ανοδικής τάσης των τιμών των κατοικιών έως το 2008, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής γίνεται αρνητικός τους πρώτους μήνες του 2009, σημειώνεται στην έκθεση της ΤτΕ. Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τις τράπεζες, οι τιμές των κατοικιών στην περιοχή της Αθήνας εκτιμάται ότι μειώθηκαν με ετήσιο ρυθμό 1,4% (σε ονομαστικούς όρους) το πρώτο τρίμηνο του 2009.
Ανακόπηκε έτσι η αυξητική πορεία των τιμών των ακινήτων έως και το 2008, οι οποίες σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος οι τιμές των κατοικιών στις αστικές περιοχές αυξήθηκαν κατά 2,6% το 2008, από 4,6% το 2007, 12,2% το 2006 και 10,9% το 2005. Ειδικά στην περιοχή της Αθήνας ο ετήσιος ρυθμός ανόδου των τιμών των κατοικιών διαμορφώθηκε στο 2,7% το 2008, έναντι 5,2% το 2007 και 11,3% το 2006.
Σε ό,τι αφορά τη μελλοντική πορεία των τιμών των ακινήτων, αυτή θα εξαρτηθεί από τους παράγοντες που επηρεάζουν τόσο την πλευρά της προσφοράς όσο και την πλευρά της ζήτησης.
Αυξημένο απόθεμα κατοικιών
Η επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών των ακινήτων την τελευταία διετία εκτιμάται ότι οφείλεται τόσο στη σχετική υποχώρηση της ζήτησης όσο και στην αυξημένη προσφορά.
Συγκεκριμένα, η ανακοίνωση στο τέλος του 2006 για αύξηση των αντικειμενικών αξιών από το Μάρτιο του 2007 οδήγησε σε πρόσκαιρη αύξηση της ζήτησης το τελευταίο τρίμηνο του 2006 και τους δύο πρώτους μήνες του 2007, η οποία εν μέρει τουλάχιστον αντισταθμίστηκε από χαλάρωση της ζήτησης τους επόμενους μήνες του 2007.
Στους τελευταίους μήνες η υποχώρηση της ζήτησης μπορεί να αποδοθεί έως ένα βαθμό στην επιφυλακτική στάση που τηρούν τα νοικοκυριά εν όψει των γενικότερων οικονομικών συνθηκών και κυρίως της αβεβαιότητας που επικρατεί σε σχέση με τις επιπτώσεις της χρηματοπιστωτικής κρίσης, ιδίως όσον αφορά την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα.
Εξάλλου, οι αυξημένες προσδοκίες των νοικοκυριών για χαμηλότερα επίπεδα τιμών στο μέλλον είναι πιθανό να τα έχουν οδηγήσει σε αναβολή της απόφασης για αγορά κατοικίας. Από την άλλη πλευρά, η πιο προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών όσον αφορά τη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων εκτιμάται ότι έχει και αυτή συμβάλει στην επιβράδυνση της αύξησης της ζήτησης.
Η ΤτΕ σημειώνει πάντως ότι, ενώ οι προαναφερόμενοι παράγοντες συνέβαλαν στην υποχώρηση της ζήτησης για αγορά ακινήτων συνολικά, παράλληλα έχουν στρέψει το ενδιαφέρον των αγοραστών τον τελευταίο χρόνο προς παλαιότερα και μικρότερου εμβαδού ακίνητα.
Πάντως η αγορά κατοικίας χαρακτηρίζεται από ένα σημαντικό απόθεμα νέων κατοικιών, το οποίο ωστόσο φαίνεται ότι απορροφάται σταδιακά, παρά τη σχετική επιφυλακτικότητα από την πλευρά της ζήτησης. Η υπερβάλλουσα αυτή προσφορά ήταν αποτέλεσμα κυρίως της εξαιρετικά αυξημένης ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας το 2006.
Σχετικά ότι ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας βάσει αδειών αυξήθηκε κατά 35,2% το 2005 και το μεγαλύτερο μέρος των εν λόγω αδειών εκδόθηκε στο τέλος του 2005, αλλά η εκτέλεσή τους εκτιμάται ότι καλύπτει το διάστημα από το 2006 ενδεχομένως έως και σήμερα.
Έτσι, η προσφορά νέων κατοικιών διατηρήθηκε από τις αρχές του 2006 σε υψηλά επίπεδα, παρά το ότι ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας βάσει αδειών μειώθηκε κατά 19,5% το 2006, 5,0% το 2007 και 17,1% το 2008.
Οι προσδοκίες της αγοράς
Ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις κατασκευές (που αφορά τόσο κατοικίες όσο και άλλες ιδιωτικές και δημόσιες κατασκευές) παρουσίασε μέση ετήσια αύξηση 3% το 2008, έναντι 1,5% το 2007 και 44,6% το 2006.
Όμως όπως παρατηρεί η ΤτΕ, από το δεύτερο τρίμηνο του 2008 ο δείκτης αυτός παρουσιάζει σταδιακή μείωση, η οποία συνεχίστηκε έως και το πρώτο τρίμηνο του 2009, που εμφάνισε ετήσιο ρυθμό μείωσης 31,8%.
Ειδικότερα όσον αφορά στις επιχειρήσεις κατασκευής κατοικιών, σύμφωνα με την έρευνα του ΙΟΒΕ οι εξασφαλισμένοι μήνες παραγωγής, αν και μειώθηκαν μεταξύ Δεκεμβρίου 2008 και Μαρτίου 2009, δεν υπολείπονται του μέσου όρου του 2008.
Το 2008 οι συνολικές επενδύσεις στις κατοικίες μειώθηκαν σημαντικά κατά 29,1%, σύμφωνα με τα εθνικολογιστικά στοιχεία της ΕΣΥΕ ύστερα από μείωση 6,8% το 2007. Η μείωση, που αφορά την κατασκευή κατοικιών, αναμένεται να συνεχιστεί και να είναι σημαντική και το 2009 σύμφωνα με την ΤτΕ.
Ωστόσο, προσθέτει ότι υπάρχουν και ορισμένες ενδείξεις για λιγότερο δυσμενείς προοπτικές όσον αφορά τις συναλλαγές στην αγορά κατοικίας.
Πρόκειται για τις απαντήσεις που δόθηκαν από τα μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία της χώρας το Φεβρουάριο του 2009 σε σχετικό ερωτηματολόγιο του Τμήματος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος, που αποσκοπούσε να καταγράψει τις πρόσφατες τάσεις και τις προσδοκίες στην αγορά οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων.
Συγκεκριμένα, στο ερώτημα πώς θα διαμορφωθεί η αγορά κατοικίας το επόμενο τρίμηνο, το 67% των ερωτηθέντων απάντησε ότι θα παραμείνει περίπου στα ίδια επίπεδα, το 17% ότι θα είναι ελαφρώς καλύτερη και το υπόλοιπο 16% ότι θα υπάρξει ελαφρά επιδείνωση.
Στο ερώτημα πώς αναμένεται να διαμορφωθούν οι συναλλαγές επί κατοικιών το επόμενο τρίμηνο, το 50% των ερωτηθέντων απάντησε ότι θα παραμείνουν περίπου ίδιες, το 33% ότι θα αυξηθούν ελαφρά και το 17% ότι θα είναι ελαφρά μειωμένες.
Ανάλογη αισιοδοξία προκύπτει και από τα αποτελέσματα έρευνας του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, σύμφωνα με την οποία ο σχετικός δείκτης προσδοκιών για την αγορά κατοικίας διαμορφώθηκε στο επίπεδο των 42,1 μονάδων για το πρώτο εξάμηνο του 2009, έναντι 40,8 μονάδων στο δεύτερο εξάμηνο του 2008, σημειώνοντας αύξηση 3,2%.
Αντέχουν οι κατασκευαστές
Η ύπαρξη σημαντικού αποθέματος αδιάθετων κατοικιών, σε συνδυασμό με την ασθενή ζήτηση στην αγορά ακινήτων τα δύο τελευταία χρόνια, έχει οδηγήσει σε στάση αναμονής τους εργολάβους οικοδομών ως προς την ανάληψη νέων επενδυτικών πρωτοβουλιών.
Οι κατασκευαστές, έχοντας στην κατοχή τους μεγάλο αριθμό ακινήτων προς πώληση, περιορίζουν την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, ευελπιστώντας έτσι να διατηρήσουν τις τιμές πώλησης στα ίδια επίπεδα. Η συγκρατημένη αυτή τακτική, δηλαδή η περιορισμένη επέκταση των εργασιών από την πλευρά των οικοδομικών επιχειρήσεων, δεν αναμένεται να μεταβληθεί σημαντικά τους επόμενους μήνες.
Ακόμα η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι το συνολικό κόστος κατασκευής, όπως προκύπτει από τους δείκτες της ΕΣΥΕ το κόστος κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών, παρουσίασε μέση ετήσια αύξηση 5,0% το 2008, έναντι 4,4% το 2007.

Αντικειμενικές Αξίες Ακινήτων (Φεβρουάριος 2007)
Με ισχύ από 1 Μαρτίου 2007

επιπλέον

Υπολογισμός Αντικειμενικής Αξίας Διαμερίσματος - μέσω μεσιτικού

της ΓΓΠΣ - παλαιό

με μια εγγραφή - από την ΠΟΜΙΔΑ

Οι μαθηματικοί τύποι για υπολογισμό "με το χέρι" - κάτι όχι ιδιαίτερα δύσκολο για κάποιον που έχει μικρή σχέση με τα νούμερα - βρίσκονται εδώ.

Ιδού τα νέα προάστια της Αθήνας

Τα νέα προάστια της Αθήνας, τα «φιλέτα» της αγοράς ακινήτων, οι βάσεις για την «μετακόμιση» της πρωτεύουσας από τα στενά όρια που είχαμε συνηθίσει σε μια ευρύτερη περιοχή προς ανατολάς κατά κύριο λόγο, περιγράφει το ρυθμιστικό πλαίσιο που δόθηκε στη δημοσιότητα.

Η «χρυσοφόρα» κοιλάδα των Μεσογείων και γενικότερα η Ανατολική Αττική αποτέλεσαν πόλο έλξης τα τελευταία χρόνια. Χιλιάδες άνθρωποι μετακινήθηκαν προς τα εκεί αγοράζοντας οικόπεδα ή σπίτια ενώ σημαντικό μέρος της επαγγελματικής δραστηριότητας (βιοτεχνίες, εμπόριο κ.λπ.) έχει ήδη πάρει θέση. Αυτό που πρόκειται, όμως, να συμβεί τα επόμενα χρόνια δεν θα έχει προηγούμενο, θα ξεπερνά ό,τι μέχρι σήμερα γνωρίζαμε. Αν οι προβλέψεις για μια πρωτεύουσα 8 εκατ. κατοίκων (διπλάσια απ’ ό,τι σήμερα) γίνουν πραγματικότητα, τότε μιλάμε για το κτίσιμο μιας «νέας Αθήνας». Ηδη τα νέα προάστια της καινούργιας πόλης έχουν κάνει την εμφάνισή τους, έστω και με σημαντικά προβλήματα.

Πληθυσμός
Ολόκληρα τα Μεσόγεια μαζί με τη Λαυρεωτική αναμένεται να έχει πληθυσμό 250.000 - 300.000 κατοίκους την επόμενη 5ετία, δηλαδή μια αύξηση πληθυσμού από 100% έως 500% ανάλογα με την περιοχή ενώ αν μπουν γρήγορα περιοχές στο σχέδιο πόλης τότε οι ανατροπές θα είναι μεγάλες.

Ετσι κι αλλιώς, μετά τις ανακοινώσεις Σουφλιά, τις επεκτάσεις της Αττικής οδού και τη δημιουργία δικτύου μέσων μεταφοράς (προαστιακός, μετρό, νέες γραμμές λεωφορείων, σύγχρονοι δρόμοι) το χρηματιστήριο των ακινήτων, κυρίως στα Ανατολικά «χτυπάει κόκκινο» και το real estate αποκτά νέες αξίες, παρ’ ότι σε πολλές περιπτώσεις έχουν προεξοφληθεί οι αλλαγές. Γέρακας, Παλλήνη, Παιανία, Γλυκά Νερά, Σπάτα, Κορωπί, Μαρκόπουλο, Κερατέα, Καλύβια, Αγιος Στέφανος, Καπανδρίτι, Βαρνάβας, Πολυδένδρι, Αυλώνας, Πόρτο Ράφτη, Ραφήνα, Λαύριο θα γίνουν τις επόμενες δεκαετίες οι γειτονιές της νέας Αθήνας.

Το μεγάλο στοίχημα που δεν πρέπει να χαθεί είναι η δημιουργία υποδομών, δικτύων ύδρευσης και αποχέτευσης, δρόμων, οργανωμένων αγορών. Οι μέχρι στιγμής κινήσεις είναι απογοητευτικές καθώς πολλές περιοχές με σημαντικό πληθυσμό, όπως ο Γέρακας, δεν έχουν ούτε καν αποχετευτικό δίκτυο.

Η ανακοίνωση για εντάξεις στο σχέδιο πόλης περίπου 250.000 στρεμμάτων δημιουργεί νέα δεδομένα:

1. Θα νομιμοποιηθούν χιλιάδες αυθαίρετα που σήμερα έχουν πάρει ρεύμα, αλλά δεν μπορούν να γίνουν αγοραπωλησίες αφού δεν υπάρχουν στα χαρτιά.

2. Αυξάνονται κατά χιλιάδες τα σπίτια που θα «πέσουν» στην αγορά. Αυτό μπορεί σημάνει αποκλιμάκωση τιμών και επιστροφή στη λογική. Οικόπεδα φθηνότερα σημαίνει τελικό κόστος χαμηλότερο.

3. Στα σημεία όπου θα περάσουν οι νέοι αυτοκινητόδρομοι και τα μέσα μεταφοράς θα δημιουργηθούν εμπορικοί πόλοι, σχεδιάζονται μεγάλα malls, retail parks, κτίρια γραφείων, βιοτεχνικά πάρκα κι άλλες επιχειρηματικές δραστηριότητες, όπως σύγχρονοι χώροι logistics. Πρωταγωνίστρια η REDS η οποία φιλοδοξεί να δώσει τις μεγαλύτερες εμπορικές αναπτύξεις σε Γυαλού και Κάντζα, αλλά και το ήδη υπάρχον εμπορικό πάρκο αεροδρομίου που έχει συγκεντρώσει γνωστά brands της αγοράς (ΙΚΕΑ, Κωτσόβολος, Leroy Merlin, Factory Out­let).

4. Ανοίγει ο δρόμος για την μόνιμη εγκατάσταση χιλιάδων άλλων Αθηναίων που θα μένουν ανατολικά, αλλά θα εργάζονται στην Αθήνα. Η ανέγερση νέων σπιτιών φυσικά ακολουθείται από άλλες δραστηριότητες όπως σχολεία, εμπορικά κέντρα, γραφεία, καταστήματα κ.λπ.

5. Η γεωργική γη, τα αμπέλια στα Μεσόγεια έχουν μετατραπεί σε... μεγαλουπόλεις της Αθήνας, πολλές φορές με όλα τα κακά της πρωτεύουσας όπως κυκλοφοριακό έμφραγμα, κακή ποιότητα ζωής κ.λπ.

6. Μεγάλες επιχειρήσεις από τον κατασκευαστικό κλάδο και το real estate έχουν αγοράσει τεράστιες εκτάσεις και περιμένουν την αξιοποίησή τους. Πληροφορίες αναφέρουν ότι ακόμη και τώρα αγοράζονται οικόπεδα σε καλές τιμές σε εκτός σχεδίου περιοχές του Λαυρίου, της Παλλήνης, της Κάντζας και κατά μήκος της ανατολικής ακτογραμμής μέχρι το Σούνιο. Αλλωστε, η παραλία της Αττικής ανατολικά και νότια θα είναι σημεία παραθερισμού ταυτόχρονα και πρώτης κατοικίας.

Ευκαιρίες αγοράς
Από τα τέλη του 1999, όταν ήταν έτοιμο να πάρει μπροστά το αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος, ξεκίνησε το πάρτι τιμών στα Μεσόγεια. Υπήρξαν περιοχές όπου οι τιμές οικοπέδων και σπιτιών αυξήθηκαν έως 300% μέσα στην επόμενη δεκαετία. Το πάρτι, όμως, τέλειωσε και πλέον υπάρχουν μεγάλες ευκαιρίες για αγορά, κυρίως νεόδμητων διαμερισμάτων και μονοκατοικιών. Ειδικά την τελευταία διετία επικρατεί γενικό «πάγωμα» τιμών και ζήτησης με βασική αιτία την υπερπροσφορά καινούργιων ακινήτων.

Κορεσμός
Στην κοιλάδα κτίστηκαν χιλιάδες σπίτια, επήλθε κορεσμός με αποτέλεσμα σήμερα να υπάρχει μεγάλο απόθεμα απούλητων ακινήτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η «πύλη» των Μεσογείων, ο Γέρακας. Αθρόα ανέγερση κατοικιών σε συνδυασμό με «πάγωμα» της ζήτησης έχει φέρει γενναίες μειώσεις στις τιμές, πάνω από 15% πέρυσι. Υπάρχουν επίσης πολλά μεταχειρισμένα σπίτια αξίας ίσης με το 70% της αξίας ενός καινούργιου. Μηδενικές μειώσεις τιμών παρατηρούνται στα οικόπεδα, αφού δεν έχουν γίνει εντάξεις στο σχέδιο πόλης με αποτέλεσμα να υπάρχει μικρή προσφορά. «Φιλέτα» κομμάτια γης πωλούνται πάνω από 1.200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, αλλά υπάρχουν και πολλά με 500 ευρώ/τ.μ. όλα εντός σχεδίου. Αρκετοί, πάντως, αγοράζουν 4 στρέμματα σε εκτός σχεδίου περιοχές για να κτίσουν μονοκατοικίες.

Οι τιμές ξεκινούν από 30 ευρώ/τ.μ. (ορισμένα σημεία στην Κερατέα ή τον Κάλαμο) και φτάνουν τα 250 ευρώ/τ.μ. στο Γέρακα, την Ανθούσα, το Μαρκόπουλο). Εντελώς διαφορετικές τιμές συναντά κανείς στις περιοχές που είναι υπό ένταξη.

ΡΥΘΜΙΣΤΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ
Υπεραξίες στη δυτική Αττική

Το νέο ρυθμιστικό σχέδιο δίνει μπόνους και στην δυτική Αττική αφού η νέα χάραξη του Λεκανοπεδίου έχει αναπτυξιακές προοπτικές για τις άλλοτε υποβαθμισμένες γειτονιές, πέρα από το ποτάμι. Αιγάλεω, Περιστέρι, Πετρούπολη, Ελευσίνα, Μάνδρα, Μαγούλα, Ασπρόπυργος μετατρέπονται από τοπικά σε περιφερειακά κέντρα. Η περιοχή ενδείκνυται για χώρους logistics, άλλωστε είναι η ακριβότερη για ενοικίαση και αγορά, όμως, καταγράφεται θεαματική βελτίωση των σπιτιών ως αποτέλεσμα των νέων υποδομών (μετρό, Αττική οδός κ.λπ). «Πριμ» από το νέο ρυθμιστικό φαίνεται να παίρνουν επίσης τα κέντρα της Αθήνας, της Κηφισιάς και του Πειραιά, εξαιτίας των προβλεπόμενων εκτεταμένων πεζοδρομήσεων.

Αν γίνουν πράξη οι υποσχέσεις για πιο ανθρώπινη πόλη τότε μπορεί να ανακοπεί το εσωτερικό μεταναστευτικό ρεύμα προς Ανατολάς και πολλοί Αθηναίοι να προτιμήσουν το κέντρο και τις γύρω περιοχές.

http://www.imerisia.gr/article.asp?catid=12930&subid=2&tag=12734&pubid=7795102#

από το site του ΥΠΕΧΩΔΕ τα επίσημα κείμενα
Σχέδιο Νόμου Νέου Ρυθμιστικού Αττικής
Χάρτες (zip 3,57MB)

Παράγοντες που προσθέτουν αξία

Θέα, συγκοινωνίες και όροφος, τα στοιχεία που διαμορφώνουν την τιμή των διαμερισμάτων

Προνομιακή θέα, συγκοινωνιακές υποδομές, όροφος και ποιότητα κατασκευής είναι οι τέσσερις παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα την τιμή της κατοικίας. Αυτό προέκυψε από έρευνα που αφορά τους ποιοτικούς παράγοντες που διαμορφώνουν το επίπεδο της τιμής μίας κατοικίας στην ίδια περιοχή. Σύμφωνα με την έρευνα, η διαφορά της τιμής μεταξύ του πρώτου και του τελευταίου ορόφου μιας πολυκατοικίας «μεταφράζεται» σε διαφορά που μπορεί να ξεπεράσει το 20%. Παράλληλα, η θέα σε πράσινο, θάλασσα, πλατείες κ. α. ανεβάζει την τιμή σε ποσοστό που μπορεί να ξεπεράσει το 15% περίπου. Παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή είναι η ευκολία στάθμευσης, καθώς και οι υποδομές σε παιδεία και υγεία. Συγκεκριμένα, από την ανάλυση στοιχείων που προέρχονται από εκτιμήσεις της αξίας των δανειοδοτούμενων κατοικιών προκύπτει ότι διαμερίσματα που βρίσκονται κοντά σε νοσοκομεία πωλούνται σε τιμές υψηλότερες σε σύγκριση με αντίστοιχα που έχουν μεγαλύτερη απόσταση. Το ενδιαφέρον έιναι ότι η γειτνίαση με σχολεία είναι παράγων που «αφαιρεί» αξία.

«Εχθρός», ο χρόνος

Ο παράγοντας που κονταίνει τις τιμές είναι η παλαιότητα. Υπολογίζεται ότι μετά την πρώτη πώληση η τιμή χάνει περί το 5% της αξίας, ενώ κάθε χρόνος που προστίθεται αφαιρεί περί το 1% από την αξία του διαμερίσματος. Τα τελευταία χρόνια προστέθηκε ένας ακόμα παράγοντας που επηρεάζει το επίπεδο των τιμών. Πρόκειται για τους δείκτες εγκληματικότητας, οι οποίοι, σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, θεωρούνται καθοριστικής σημασίας για τη διαμόρφωση του επιπέδου τιμών μιας περιοχής. Οι εκτιμητές θεωρούν μάλιστα ότι στα επόμενα χρόνια η εγκληματικότητα θα είναι ο καθοριστικός παράγων που θα διαμορφώνει τα ποιοτικά χαρακτηριστικά της ζήτησης και θα επηρεάσει όχι μόνο την αγορά κατοικίας, αλλά και τους επαγγελματικούς χώρους.

http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_1_17/04/2009_311449

Νέας γενιάς στεγαστικά από τις τράπεζες

«Ασπίδα» στη άνοδο των επιτοκίων αποτελούν τα στεγαστικά νέας γενιάς που λανσάρουν οι τράπεζες και τα οποία είναι απολύτως προσαρμοσμένα στις συνθήκες της κρίσης.

Τα στεγαστικά νέας γενιάς προστατεύουν τον δανειολήπτη από ενδεχόμενη μεγάλη άνοδο των επιτοκίων, τον «θωρακίζουν» σε περίπτωση που δεν θα μπορεί να αποπληρώσει τις δόσεις του στεγαστικού του και προβλέπουν ακόμα και παράλειψη καταβολών για ορισμένους μήνες.

Καθώς δε, όλοι περιμένουν την κρίση να «κτυπήσει» την Ελλάδα μέσα στο καλοκαίρι, οι τράπεζες προετοιμάζονται για να αντιμετωπίσουν τα χειρότερα, όπως είναι το ενδεχόμενο να αυξηθεί ο αριθμός των δανειοληπτών που δεν θα μπορούν να εξυπηρετήσουν τα στεγαστικά τους. Τα νέα στεγαστικά έρχονται να απαλείψουν αυτόν το κίνδυνο και να θωρακίσουν τους δανειολήπτες.

Συγκεκριμένα ο καταναλωτής θα πληρώσει από την αρχή ελαφρώς αυξημένο επιτόκιο, κατά 0,4 με 0,5 της μονάδας. Με τον τρόπο αυτό εξασφαλίζει πλαφόν στο επιτόκιο του δανεισμού του (για κυμαινόμενα επιτόκια), τόσο στην άνοδο όσο και στην πτώση των επιτοκίων. Για παράδειγμα το ανώτατο ύψος του επιτοκίου δεν θα ξεπεράσει το 4% ή 5% ακόμα και αν επιτόκια κινηθούν υψηλότερα ή δεν θα υποχωρήσει κάτω από το 1,25% ακόμα και αν το επιτόκιο της ΕΚΤ ή το euribor κινηθούν σε χαμηλότερα επίπεδα.

Οι τράπεζες λανσάρουν και πάλι τα δάνεια με προστασία επιτοκίου καθώς εκτιμούν ότι μετά το καλοκαίρι το euribor τριμήνου θα αρχίσει νέα ανοδική πορεία. Ας μην ξεχνάμε ότι τον περασμένο Σεπτέμβριο το συγκεκριμένο επιτόκιο είχε ξεπεράσει ακόμα και το 5%.

Σήμερα home guarantee δάνεια προσφέρουν οι τράπεζες Εθνική, Alpha και Εμπορική. Η προστασία που παρέχουν, αφορά το εύρος του επιτοκίου αναφοράς -εν προκειμένω euribor τριμήνου- το οποίο προσυμφωνείται και εξασφαλίζει τους δανειολήπτες αφού υπάρχει «οροφή» στη άνοδο, αλλά και «φραγή» στην κάθοδο των επιτοκίων.

Με τον τρόπο αυτό οι τράπεζες διασφαλίζονται τόσο οι ίδιες, αλλά «θωρακίζουν» και τους πελάτες τους, ότι θα μπορούν να πληρώνουν κανονικά τις δόσεις τους σε περίπτωση που το euribor ξεπεράσει και πάλι το 4% ή 5%.

Συγκεκριμένα στα δάνεια guarantee ο δανειολήπτης συμφωνεί ότι αν το επιτόκιο euribor που πληρώνει ξεπεράσει π.χ. το 3,50%, εκείνος δεν θα χρεωθεί με 3,70% ή 4% συν περιθώριο προσαύξησης, αλλά μέχρι 3,50%. Αλλά και αν υποχωρήσει το euribor κάτω από το 1,30% ή 1,25%, εκείνος δεν θα πληρώνει λιγότερα.

Η προστασία δεν ισχύει επ’ αόριστον, αλλά κατά κανόνα για τα πρώτα 5 χρόνια του δανείου. Ουσιαστικά, η προστασία σημαίνει ότι ο πελάτης εξ’ αρχής θα πάρει ένα δάνειο με υψηλότερο επιτόκιο περίπου κατά μισή μονάδα από το αντίστοιχο που προσφέρει η τράπεζα χωρίς την κάλυψη αυτή. Αν δηλαδή το δάνειο έχει επιτόκιο euribor τριμήνου 1,45% + περιθώριο 2% δηλαδή 3,45%, με προστασία το περιθώριο προσαύξησης θα γίνει 2,40% ή 2,50% και το τελικό επιτόκιο 3,90% ή 3,95%.

Έτσι στην περίπτωση που το euribor φτάσει ή ξεπεράσει το 5%, ο πελάτης που δεν έχει στεγαστικό με προστασία θα πληρώνει τελικό επιτόκιο από 7% και άνω, ενώ ο δανειολήπτης με την προστασία θα πληρώνει τελικό επιτόκιο της τάξης του 6%. Από την άλλη, σε περίπτωση που τα επιτόκια δεν αυξηθούν σημαντικά μέσα στην πενταετία που προβλέπει η κάλυψη της τράπεζας, τότε ο πελάτης θα έχει επιβαρυνθεί με την προσαύξηση του επιτοκίου.

Ας σημειωθεί ότι το στεγαστικό Alpha Προστασία της Alpha Bank παρέχει προκαθορισμένο όριο αυξήσεως του κυμαινόμενου επιτοκίου μέχρι 2 μονάδες από το αρχικό κυμαινόμενο επιτόκιο για διάστημα 10, 15 ή 20 ετών από την εκταμίευση του δανείου.

Το δάνειο έχει σταθερό επιτόκιο 5,60% για τα 3 πρώτα χρόνια και μετά euribor + spread 2,10%-2,30% ανάλογα με τα χρόνια της κάλυψης.

Αντίθετα το στεγαστικό άνευ προστασίας έχει σταθερό για τα 3 χρόνια 5,25%, ενώ στην κυμαινόμενη περίοδο το περιθώριο προσαύξησης διαμορφώνεται στο 1,80%-2%.

Το Home Guarantee της Εμπορικής προβλέπει ότι ο πελάτης δεν θα χρεωθεί με επιτόκιο euribor άνω του 3,50% ή κάτω του 1,25% για τα πέντε πρώτα χρόνια του δανείου.

Το στεγαστικό ΕSΤΙΑ Μεικτό της Εθνικής, έχει ανώτατο όριο δόσης για 5 χρόνια. Η προστασία της δόσης του δανείου μπορεί να ισχύσει από τον δεύτερο μέχρι τον έκτο χρόνο και συμφωνείται ότι δεν μπορεί να ξεπεράσει ένα συγκεκριμένο όριο.

Για παράδειγμα αν η μηνιαία δόση είναι σήμερα 500 ευρώ και έχει οριστεί ως φράγμα το ύψος των 600 ευρώ. Σε περίπτωση που τα επιτόκια αυξηθούν τόσο ώστε να τους αντιστοιχεί δόση στα 700 ευρώ, ο πελάτης θα εξακολουθεί να πληρώνει 600 ευρώ για όσο διάστημα το euribor διατηρείται υψηλά. Όταν τα επιτόκια μειωθούν και η δόση υποχωρήσει κάτω από το «φράγμα», ο πελάτης θα εξακολουθεί να πληρώνει 600 ευρώ μέχρι να καλυφθεί η διαφορά.

http://www.capital.gr/News.asp?id=714200