«Πνιγμένη» στους φόρους η ελληνική αγορά κατοικίας

ΔΥΣΤΥΧΩΣ ΔΕΝ ΒΡΙΣΚΩ ΤΟΥΣ ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΤΗΝ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΕΚΔΟΣΗ

Οι περισσότερες επιβαρύνσεις στα ακίνητα, αλλά και η πλέον περίπλοκη νομοθεσία
Του Νικου Χ. Ρουσανογλου

Το παγκόσμιο ρεκόρ αναφορικά με την πολυνομία και τις συνολικές φορολογικές επιβαρύνσεις των ακινήτων διεκδικεί η Ελλάδα. Αυτό το συμπέρασμα προκύπτει από τα στοιχεία που συγκέντρωσε η «Κ», σε συνεργασία με τον κ. Ορέστη Σεϊμένη, φοροτεχνικό-συγγραφέα. Ούτε λίγο ούτε πολύ σήμερα ισχύουν συνολικά 33 φόροι που αφορούν τα ακίνητα και οι οποίοι χωρίζονται σε πέντε μεγάλες κατηγορίες: 1) Φόροι στο εισόδημα από ακίνητα, 2) φόροι κεφαλαίου, 3) φόροι, τέλη και εισφορές υπέρ των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ), 4) φόροι υπέρ διάφορων τρίτων και 5) φόροι, τέλη και εισφορές κατά την ανοικοδόμηση.
Οπως εύλογα αντιλαμβάνεται κανείς, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα καλείται να λειτουργήσει υπό ένα καθεστώς κάθε άλλο παρά ευνοϊκό για την ανάπτυξη της σχετικής δραστηριότητας. Παράλληλα, τα αντικίνητρα για τους ξένους επενδυτές, είτε πρόκειται για εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων είτε για επενδυτικά κεφάλαια και εταιρείες, ή ακόμα και φυσικά πρόσωπα, είναι πολλαπλάσια αυτών που συνήθως απαντώνται σε άλλες χώρες. Μάλιστα, αυτό ισχύει όχι μόνο από πλευράς φορολογίας και λοιπών επιβαρύνσεων που επιβάλλονται στα ακίνητα, αλλά και από πλευράς πολεοδομικού καθεστώτος, το οποίο είναι πρακτικά ανεφάρμοστο σε πολλές περιπτώσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, η ιδιωτική πολεοδόμηση που εφαρμόζεται σε μεγάλες ιδιωτικές εκτάσεις, αλλά και η απουσία κτηματολογίου, ένα από τα χρονίζοντα προβλήματα της χώρας.
Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, η παρακολούθηση και τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων από έναν ιδιώτη-ιδιοκτήτη ακινήτου μόνο απλή υπόθεση δεν είναι. Ως εκ τούτου, πολλοί είναι εκείνοι που αναμένουν με ιδιαίτερο ενδιαφέρον την εκπλήρωση του στόχου του οικονομικού επιτελείου περί δημιουργίας ενός νέου, ενιαίου φόρου στα ακίνητα, που θα απλοποιήσει το σημερινό πολύπλοκο καθεστώς. Ωστόσο, το πώς ακριβώς θα ισχύσει ένας τέτοιος φόρος και το ποιους θα αφορά παραμένει υπό εξέταση, δείγμα της δυσκολίας που υπάρχει για την ενοποίηση ενός τόσο ευρέος και πολύπλοκου φάσματος φόρων, που έχουν συσσωρευτεί με την πάροδο των ετών.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_2_22/12/2007_253246


Η μεγάλη ανατροπή στην 1η κατοικία
Πόσο ανακουφίζονται τα νοικοκυριά από τις φορο-ελαφρύνσεις και τι προβλέπεται με το νέο καθεστώς για τις κληρονομιές

Του φοροτεχνικού Γιωργου Δ. Χριστοπουλου

Εύλογα ή και δικαιωματικά η στήλη αυτή μοιράζεται με τους αναγνώστες το αίσθημα μιας κάποιας δικαίωσης. Και τούτο γιατί με αφορμή τη διαμορφωμένη πεποίθηση στα ερωτήματά τους –ως αντιπροσωπευτικό δείγμα της πλατύτερης κοινωνικής ανάγκης για μείωση των υψηλών συντελεστών στους φόρους κληρονομιών - γονικών παροχών– το οδοιπορικό του φορολογικού μας οδηγού στη διάρκεια του χρόνου αυτού στάθηκε επίμονα πάνω στο κρίσιμο θέμα της πρώτης κατοικίας. Με επιμονή επαναλάμβαναν τα ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ότι: Τα φειδωλά φορολογικά κίνητρα είναι κόντρα στο όνειρο των νέων ζευγαριών να κάνουν οικογένεια κάτω από το δικό τους «κεραμίδι». Και έθεταν το ερώτημα: μήπως με γενναίες απαλλαγές μπορεί η πολιτεία να ανοίξει ένα ακόμη παράθυρο στο δημογραφικό πρόβλημα; Ετσι με δικαιολογημένη ικανοποίηση ακούσαμε τον πρωθυπουργό στη ΔΕΘ να λέει: «Καταργείται ο φόρος κληρονομιών και γονικών παροχών, με στόχο να βοηθήσουμε τους νέους και ιδίως τα νέα ζευγάρια να ξεκινήσουν τη ζωή τους».
Κοινωνική ευαισθησία
Πρέπει συνεπώς σήμερα –το επιβάλλει ο χρόνος που φεύγει– να κάνουμε μια αναδρομή και να σταθούμε σε ένα από τα αφιερώματα αυτά που αποσκοπούσαν να ευαισθητοποιήσουν τις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης με αποδέκτη βέβαια τον πρωθυπουργό.
Αναλύοντας, λοιπόν, τους λόγους που επέβαλλαν να καταργηθεί ο φόρος –τουλάχιστον στην πρώτη κατοικία, είτε αυτή γίνεται από κληρονομιά είτε με γονική παροχή είτε με αγορά– γράφαμε: Επειδή πράγματι η απόκτηση πρώτης κατοικίας είναι υπόθεση σοβαρή, αφού έχει να κάνει με το αίσθημα ασφάλειας, ιδιαίτερα στο ξεκίνημα της ζωής στα νέα ζευγάρια που ονειρεύονται να κάνουν οικογένεια κάτω από το δικό τους «κεραμίδι», είδαμε το 1980 τον νομοθέτη να κάνει τα πρώτα βήματα κοινωνικής ευαισθησίας με τον ν. 1078/1980, θεσπίζοντας κάποια αφορολόγητα όρια στην αξία της αγοράς πρώτης κατοικίας από όλους τους Ελληνες και όχι μόνο για ορισμένες κατηγορίες εργαζομένων, όπως για παράδειγμα οι δημόσιοι υπάλληλοι, που προέβλεπαν οι προγενέστερες από τον νόμο αυτόν διατάξεις.
Από τότε μέχρι σήμερα οι διατάξεις αυτού του νόμου μπορεί να βελτιώθηκαν όσον αφορά τα όρια των απαλλαγών ή τη γραφειοκρατία των προϋποθέσεων, ωστόσο όμως η πρακτική αυτή ποτέ δεν εξασφάλισε με δίκαιο τρόπο την προσέγγισή τους στις αντίστοιχες αλλεπάλληλες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, ώστε να αποτελούν στην πράξη οικονομική ανακούφιση ή και κίνητρο στο μεγάλο δημογραφικό πρόβλημα της χώρας μας. Και συνεχίζαμε: για παράδειγμα, ας πάρουμε τις πρόσφατες αλλαγές από 1-3-2007. Αν δούμε στον πίνακα τις μεταβολές των αφορολόγητων ορίων θα διαπιστώσουμε ότι η μέση αύξηση αυτών των ορίων είναι 20%-22%.
Τα άδικα σημεία
Αντίθετα η μέση αύξηση των αντικειμενικών αξιών που έγινε μάλιστα ως δεύτερη διόρθωση (η πρώτη είπαμε ότι έγινε τον Δεκέμβριο του 2005 και ίσχυσε από 1ης Ιανουαρίου 2006) ήταν 25%-32%. Το δεύτερο άδικο σημείο του συστήματος αυτού είναι ότι τα ποσά της απαλλαγής πέρα από το ότι είναι ελάχιστα σε σχέση με την αγοραζόμενη πρώτη κατοικία, είναι σταθερά απέναντι στην ακατανόητη θέσπιση του νόμου που ορίζει ότι «πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες με 70 τ.μ. για άγαμο, χήρο, διαζευγμένο ή έγγαμο, προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα ανήλικα παιδιά και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα παιδιά».
Ετσι το ίδιο ποσό απαλλαγής για πρώτη κατοικία έχει το ενδιαφερόμενο ζευγάρι όταν αγοράζει στην περιοχή π.χ. της Δυτικής Αθήνας, με το άλλο ζευγάρι που αγοράζει στην περιοχή της Ανατολικής Αττικής για τα ίδια τετραγωνικά μέτρα, όπου σαφώς η αξία είναι πολύ μεγαλύτερη και βέβαια απευθύνεται σε μεγαλύτερα βαλάντια. Η ενίσχυση συνεπώς είναι δυσανάλογη μεταξύ του ενός και του άλλου πολίτη. Η ίδια παράλογη εικόνα συμβαίνει και στην πρώτη κατοικία που αποκτά ο πολίτης με κληρονομιά ή γονική παροχή, όπου εδώ μάλιστα η φορολογική επιβάρυνση είναι διπλάσια σε σχέση με την περίπτωση της αγοράς, αφού ο φόρος «σκαρφαλώνει» μέχρι και 20% στην αξία.
- Τι σημαίνει με αριθμούς η νομοθέτηση των εξαγγελιών του πρωθυπουργού στην τσέπη των νοικοκυριών.
Είπε στη Διεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης ο κ. Καραμανλής (και αυτά εφαρμόζονται ακριβώς με το νέο νομοσχέδιο από 13-12-07): Καταργούνται εντελώς οι φόροι και τα τέλη που επιβαρύνουν σήμερα την πρώτη κατοικία (είτε με αγορά είτε με κληρονομιά ή γονική παροχή).
Δραστικές μειώσεις
Μειώνονται δραστικά –θα λέγαμε εδώ γίνεται πραγματική ανατροπή– οι φόροι που προβλέπουν οι σημερινές κλίμακες στη μεταβίβαση ακινήτων με κληρονομιά - δωρεά - γονική παροχή. Χωρίς να καταργούνται τα ισχύοντα όρια απαλλαγών στις κλίμακες που παραθέτουμε πιο κάτω (95.000, 20.000 ευρώ αντίστοιχα, βλ. τις κλίμακες). Ο υπολογισμός του φόρου αντικαθίσταται σε σχέση με τα ισχύοντα υψηλά ποσοστά με ένα τέλος 1% επί της αξίας του ακινήτου. Αν λάβουμε υπ’ όψιν μας ότι κάθε φορά που οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αναπροσαρμόζονται, αυτομάτως αυξάνουν όλα τα φορολογικά βάρη που επωμίζονται τα ακίνητα, αφού όλοι οι φόροι και τα τέλη υπολογίζονται πάνω στις αντικειμενικές τιμές, τότε αντιλαμβάνεται κανείς γιατί οι φορολογούμενοι πολίτες αντιμετωπίζουν τον μόνιμο βραχνά και τρέχουν να προλάβουν τις νέες μεγαλύτερες φορολογικές επιβαρύνσεις.
Στα νέα ζευγάρια που προγραμματίζουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία ο βραχνάς αυτός είναι ανυπόφορος, αν λάβει κανείς υπ’ όψιν του ότι τρέχουν πίσω από τις αλλεπάλληλες αυξήσεις του κατασκευαστή, τις αλλεπάλληλες αυξήσεις του επιτοκίου για δάνειο, τις αυξήσεις των αμοιβών των συμβολαιογράφων, δικηγόρων κ.λπ.
Τα «Φορολογικά» για να δώσουν στους αναγνώστες μας να αντιληφθούν πόσο θα ωφεληθούν ως φορολογούμενοι πολίτες από τα νέα μέτρα επιμελήθηκαν και σας παρουσιάζουν χρήσιμους συγκριτικούς πίνακες. Ομως για να βγάλει ο αναγνώστης τα συμπεράσματά του και να κάνει τους υπολογισμούς του πρέπει να ξαναγυρίσουμε κατ’ ανάγκη στο σύστημα του χθες. Στις φορομπηχτικές κλίμακες που έπειτα από πενιχρά απαλλασσόμενα ποσά ανηφόριζαν και ανέβαζαν το φόρο μέχρι 20%-40% της κληρονομικής περιουσίας ή γονικής παροχής.
http://news.kathimerini.gr/4dcgi/_w_articles_economy_2_22/12/2007_253250